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5 bonnes questions à se poser sur l’encadrement des loyers

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Nous avons vu en détails l’encadrement des loyers dans la loi Alur. Simple en théorie mais complexe en réalité, va-t-on éviter une nouvelle usine à gaz ?

 1. Si le loyer encadré ne reflète pas la valeur de votre bien ?

Cela risque de se produire plus souvent qu’on ne le croit. Si vous êtes dans un de ces cas :

  • votre bien présente des prestations exceptionnelles ou qui sortent de l’ordinaire (loft, mezzanine, grande superficie avec peu de pièces, dernier étage avec grande terrasse…),
  • votre bien est dans LA rue ou LE quartier que tout le monde recherche (vue sur le lac à Annecy, vue sur Paris de la butte Montmartre, vue sur la Seine…)

Hé bien normalement vous êtes bloqué sur le loyer médian de référence majoré…

Le problème est que ce loyer (20% au-dessus du loyer médian) ne reflète pas la différence de valeur de votre bien, car en prix d’achat il peut y avoir bien plus de 20% d’écart avec l’appartement moyen du quartier.

Si on prend l’exemple de la ville d’Annecy, qui est dans la liste des agglomérations concernées, on peut voir des différences de prix d’achat au m² importantes (source meilleursagents.com) :

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Et encore s’agit-il de moyennes, on a vu que la médiane sur laquelle est calculée le loyer de référence est souvent inférieure, et surtout si on regarde par quartier les fourchettes hautes et basses, les écarts sont encore plus importants :

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L’écart varie donc entre 2858 € et 6767 €/m², soit un rapport de 2,37 sur les prix d’achat des appartements contre un rapport de 1,71 pour l’encadrement des loyers.

Conscients de ce problème et inquiets des conséquences de cette loi, des parlementaires ont saisi le Conseil Constitutionnel français qui a décidé d’un assouplissement de l’encadrement des loyers.

Il est donc possible de demander un « complément de loyer » dans certains cas.

Selon le ministère :

« Si votre bien comporte des qualités particulières, vous pouvez demander à votre locataire un complément de loyer qui s’ajoutera au montant du loyer de référence majoré. Ce complément de loyer doit figurer dans le contrat de location et être justifié. Attention, si ce complément de loyer n’est pas justifié par la qualité de votre bien, votre locataire pourra le contester devant la commission de conciliation puis le juge. Ce sera à vous, propriétaire, de justifier du bien-fondé de ce complément devant le juge. »

Cela paraît bien compliqué pour justifier un loyer ?

2. Quelle sera la taille des zones géographiques ?

blog-mgl-olap-paris 5 bonnes questions à se poser sur l'encadrement des loyersCertains professionnels et propriétaires s’inquiétaient du fait que les zones soient trop grandes pour refléter la valeur des différents quartiers. On peut penser qu’à Paris, les arrondissements soient partagés en plusieurs quartiers avec différents loyers de référence. En effet, quand on va sur le site de l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne), on se rend compte que les arrondissements sont segmentés en 2 à 4 quartiers.

Mais cela reste à confirmer, et qu’en sera-t-il de villes comme Grenoble, qui peuvent, dans un même quartier, avoir des grosses disparités d’une rue à l’autre ?

3. Jusqu’où iront les comparaisons de biens ?

Se borneront-ils à classer par type de bien (T2, T3…) ou iront-ils plus loin ? Comment les éléments complémentaires comme les balcons, terrasses, garages, caves seront-ils pris en compte ? Comment le type du bâtiment et l’age sera pris en compte ? Il est difficile de louer au même prix un appartement dans un immeuble flambant neuf avec ascenseur et dans un immeuble des années 60.

On espère que la catégorie « maison » sera plus détaillée car on peut avoir des différences énormes évidentes au-delà de la simple superficie habitable.

4. Les ajustements des loyers seront-ils une prise de tête ?

Dans le cas où le loyer est trop bas, on peut imaginer le locataire peu disposé à le voir soudain relevé. Combien de propriétaires iront devant la commission de conciliation et seront prêts à aller devant le juge ?

Et dans le cas inverse, en cas de baisse de loyer, le locataire ne comprendra pas pourquoi attendre l’échéance du bail pour payer moins.

On imagine que les cas où les propriétaires demanderont un « complément de loyer » seront assez nombreux et de nouveau le locataire pourra brandir la menace de passer devant le juge pour traiter le différend. Les juges prendront-ils fait et cause contre un locataire ?

5. Les propriétaires seront-ils incités à entretenir et améliorer leur bien ?

Finalement, s’aligner autour d’un prix médian n’incite pas forcément les propriétaires à trop dépenser pour leur bien s’ils ne peuvent pas le répercuter sur le loyer. Imaginez un cas extrême que la loi veut combattre : un appartement en mauvais état dans une zone ultra tendue comme Paris Intra-muros. Le propriétaire peut sans problèmes louer au loyer médian minoré. L’argument des promoteurs de la loi dans ce cas est que le bien aura plus de mal à se louer, ce qui est un argument de loi du marché, le contraire d’un encadrement des loyers !

Nous analyserons dans un prochain article avec des chiffres concrets s’il est encore intéressant d’investir dans l’immobilier locatif avec cet encadrement des loyers.

 

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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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