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Achat Locatif : 7 Constats Qui Pourraient Bien Vous Surprendre !


Professionnels de la location, savez-vous de quoi est fait l’achat locatif en France ? Savez-vous qui choisit quel investissement immobilier locatif ? Pour quel montant et à quel endroit ? Et pourquoi on choisit l’achat locatif ?

Que de bonnes questions pour mieux comprendre ses prospects et clients bailleurs à la recherche du professionnel avisé que vous êtes. Et si vous pensez déjà connaître toutes les réponses, méfiez vous, certaines pourraient vous surprendre….!

Cet  article est une reprise librement commentée de la dernière étude annuelle du Crédit Foncier de France (voir sources en fin d’article) qui dresse sept constats sur l’achat locatif en France et ses motivations.

–  Article à jour au 18.01.2018 – première publication le 25.01.2017 – 

 

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1 – Un achat locatif privé qui poursuit la reprise entamée en 2015

Après plusieurs années de baisse (la part de l’investissement locatif est ainsi passée de 17,6 % du total des logements construits en 2011 à 11,6 % en 2014 (point bas), le segment de l’investissement locatif semble repartir dans un contexte, par ailleurs, de progression du marché global de l’immobilier résidentiel neuf.

2016 est la seconde année de reprise. Estimée sur les premiers mois de l’année, la part des investissements locatifs pourrait être de 16,3 % en 2017.

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2 – Un investisseur locatif quadra et plutôt aisé

L’investisseur locatif particulier a des caractéristiques assez marquées :

  • Un âge moyen de 45 ans quasiment dans toutes les régions françaises
    En effet, 7 investisseurs sur 10 ont plus de 40 ans. Et parmi ceux là, les 40-50 ans sont aussi nombreux que les plus de 50 ans. Ce profil est resté inchangé depuis 2010
  • Un revenu médian élevé : 70 300 € annuels.
    Il ne cesse de croître depuis 2010 (+10% en 7 ans). Par ailleurs, 8 investisseurs sur 10 ont un revenu annuel supérieur à 48000 €.
    Nota : La médiane nationale cache parfois des disparités élevées. L’Île de France ( +10% à 77 360 € ) et Rhône-Alpes (+3% à 72 180 €) sont en tête de liste. Occitanie et PACA ferment la marche (-7% à circa 65 500 €)
  • Une vie en couple dans 3 cas sur 4.
  • Enfin une situation d’ensemble qui se conforte avec le temps
    Au cours des 6 dernières années, l’âge moyen est resté stable, le revenu a cru de 9%, et le nombre de couples a sensiblement augmenté (+ 4 points).

Au total on constate un profil type d’Actif CPS ++ dont la stabilité et la capacité d’investissement s’accroît au fil du temps. Bref, un contexte plutôt propice au choix d’une prestation professionnelle de qualité en vue de garantir la bonne mise en location et la bonne gestion locative de son bien.

 

3 – Un achat locatif très typé : appartement 2 pièces, 45 m2, 168K€

L’achat locatif typique est encore plus marqué que l’acheteur lui-même. On peut le résumer en quelques phrases :

  • Priorité aux appartements : seulement 1 investissement locatif sur 10 est une maison !
  • Priorité aux 2 pièces et aux 3 pièces : ils représentent 4+3 = 7 achats locatifs sur 10.
    On note que le F1 est en déclin pour la 4ème année consécutive au profit principalement du F2 et marginalement du F3
  • De préférence en grande ville : 5 à 6 cas sur 10
    Il faut voir la volonté de garantir la location du bien.
  • L’investissement immobilier moyen est de 45 m2 pour 2 pièces
  • Le coût médian est de 168 000 € (France)
    Attention : ce coût médian cache de vraies disparités entre régions. Ainsi Paris et les régions les plus actives peuvent afficher des coûts médians très supérieurs allant de 180 K€ (+10%) en Occitanie jusqu’à 209 K€ (+27%) à Paris.
  • Au cours des 6 dernières années, l’achat locatif s’est renforcé dans la tranche supérieure à 200 k€, au détriment de la tranche 100/150 €.
    Les investissements de 150K€ et moins ne représentent plus que 40% du total (contre 50% en 2010)

 

4 – Une France coupée en trois par l’achat locatif

De façon générale, il y a trois France de l’investissement locatif:

  • la première concentre 63 % de l’investissement locatif dans 4 régions sur 13. Il s’agit par ordre d’importance de l’Occitanie (26%) , la Nouvelle-Aquitaine (15%), Provence-Alpes-Côte d’Azur (12%) et Auvergne Rhône-Alpes (10%).
  • la deuxième concerne l’Ile-de-France avec près d’une opération d’investissement locatif sur cinq (19 %)
  • la troisième et dernière concerne les huit autres régions de l’Hexagone (18%).

Cette forte concentration de l’achat locatif en  Ile de France  et  dans  les  4  régions  les  plus  méridionales s’accentue encore : en effet, la part de ces cinq régions a gagné 6 points en 7 ans, passant ainsi de 76 % en 2010 à 82 % en 2017.

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Parmi celles-ci, trois régions voient leur part augmenter sensiblement entre 2010 et 2017:

l’Occitanie: de 22 % en 2010 à 26 % en 2017 (+4 points);
– l’Ile-de-France: de 16 % en 2010 à 19 % en 2017 (+3 points);
– la Nouvelle-Aquitaine: de 13 % en 2010 à 15 % en 2017 (+2 points).

Deux autres régions voient en revanche leur part baisser:
– la PACA: de 14 % en 2010 à 12 % en 2017;
– l’Auvergne-Rhône-Alpes: de 11 % en 2010 à 10 % en 2017

 

5 – Un investissement locatif neuf souvent éloigné de chez soi

Curieusement l’étude révèle que le comportement de l’investisseur immobilier diffère selon que le bien est neuf ou qu’il est ancien… Qui l’eut cru ?

En effet, on observe qu’un investissement dans le neuf se fera majoritairement dans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur : 56 % des investisseurs acquerront dans une autre région ou un autre département que celui où ils résident (67 % en 2015).

A contrario, s’il s’agit d’un investissement dans l’ancien, il se fera à proximité du domicile de l’investisseur (66 % contre 68 % en 2015).

Aucune explication à ce phénomène n’est fournie dans l’étude. On imaginait bien que le choix d’un investissement puisse se faire dans une région connue, soit la région natale, soit la région d’adoption. Mais pourquoi pas le neuf près de chez soi ? Il faut sans doute voir là un effet direct de l’implantation géographique des programmes neufs de défiscalisation. Mais aussi le caractère probablement moins affectif de l’acquisition dans le neuf : avant tout motivée par l’économie d’impôt et destiné à être revendu à terme, la distance importe moins. Vos avis sur ce sujet sont les bienvenus.

Quoi qu’il en soit, voici sans doute une bonne occasion d’utiliser la flexibilité du Mandat de Ma Gestion Locative pour permettre à vos clients d’investir hors de leur région tout en conservant le même gestionnaire.

 

6 – Trois motivations essentielles : patrimoine, complément de retraite, fiscalité

De bonnes nouvelles pour les professionnels de l’immobilier locatif:

  • Le choix de l’immobilier comme actif privilégié des investisseurs s’accentue:
    70 % en premier choix 2017, contre 57 % en 2015, soit une hausse de 13 points !
  • La concurrence de l’assurance vie se réduit sensiblement: plus que 15% des interviewés la préfèrent à l’immobilier. C’est 4 points de moins qu’en 2016 (19%). L’annonce de rendements en forte baisse pour 2018 ne devrait qu’accélérer la tendance.

Les trois premières motivations des particuliers ayant réalisé un investissement locatif sont:

– 1ère motivation: la perspective de se constituer un patrimoine pour 51 % des personnes sondées; cette motivation est bien plus forte dans l’ancien (61 %) que dans le neuf (44 %);

– 2ème motivation: le moyen de disposer d’un revenu complémentaire à la retraite pour 45 % des personnes sondées; cette motivation est bien plus forte dans l’ancien (56 %) que dans le neuf (37 %);

– 3ème motivation: la perspective de payer moins d’impôts pour 43 % des personnes sondées. Cette motivation est la première motivation dans le neuf (65 %) alors que la proportion n’est que de 13 % dans l’ancien.

Comme observé les années précédentes, la perspective de transmettre un bien aux enfants est la troisième motivation pour les investisseurs dans l’ancien (42 % des personnes interrogées en 2017).

 

7 – Un investisseur locatif sur 2 projette de revendre son bien dans le neuf.

49 % des investisseurs dans le neuf projettent de revendre plus tard le bien acheté contre 23 % seulement dans l’ancien.

 

Pour aller plus loin sur le sujet de l’achat locatif

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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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