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Comment Perdre sa Commission d’Agence Immobilière Malgré la Vente – Cassation 2018


Attention danger !  Il en faut peu pour perdre sa commission d’agence immobilière. Même lorsque la vente a eu lieu et que le travail effectué n’est pas contesté par l’acquéreur, on peut se voir refuser le paiement de ses honoraires d’agence. En la matière, le fond ne peut dispenser de la forme ! C’est ce que vient de rappeler la Cour de Cassation dans son récent jugement du 17 janvier dernier.

 

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Perdre sa commission d’agence immobilière : ne négligez pas la forme !

C’est l’histoire d’un agent immobilier qui pensait mériter sa commission tant il avait travaillé pour son client acquéreur. La vente avait été finalement et heureusement conclue. Malgré tout, ce dernier refusait de verser la commission d’agence, au motif que l’acte de vente notarié ne précisait pas qui, de l’acheteur ou du vendeur, avait la charge de cette commission.

Il était ici question de 85 000 euros de commission d’agence. Une raison suffisante pour aller en justice !

Le jugement d’appel avait donné raison à l’agent immobilier et condamné le nouveau propriétaire à payer des frais d’agence. La cour de Cassation est revenue sur cette décision et a finalement privé l’agence de sa commission.

 

Sur le fond la commission d’agence immobilière semblait méritée….

Le dit client ne disconvenait d’ailleurs pas du travail effectué. Il reconnaissait aisément avoir visité grâce à l’agent immobilier et avoir fait une offre par son intermédiaire. A diverses reprises (dont les 2 mandats initiaux)  il s’était engagé à lui verser ses honoraires de négociation. Il avait même intégré le montant de cette commission dans son plan de financement. Notre vaillant agent immobilier  avait même poussé la prestation jusqu’à trouver, auprès d’une banque, le financement nécessaire à son client acheteur. C’est dire comme tout semblait clair !

Tellement clair que le juge d’appel a, dans un premier temps, condamné l’acquéreur au paiement de la rémunération de l’agent mandataire. Le rôle d’intermédiaire réellement joué par l’agent était incontestable et incontesté. Les engagements sur le principe et sur le montant de la commission avaient été répétés par écrit de diverses façons. Pour la cour, tout attestait que l’acquéreur avait bien compris et confirmé son engagement vis-à-vis d’un agent immobilier qui avait fait son travail.

Sur le fond la commission d’agence immobilière semblait donc méritée

 

Mais sur la forme la commission n’était pas due ….

Il faut dire que l’histoire était un peu plus compliqué que la moyenne.

  • Il s’agissait en effet de racheter un local et un fond de commerce « à la barre » d’un Tribunal de commerce suite à un dépôt de bilan.
  • Aucun compromis de vente n’avait pu être signé pendant la procédure de liquidation judiciaire.
  • L’offre d’achat avait été présentée au tribunal par un avocat et pas par notre agent immobilier.
  • Pour couronner le tout, en raison d’un conflit personnel, l’acheteur s’était opposé à la présence de l’agent immobilier lors de la signature des actes authentiques.

Ce contexte n’était évidemment pas très favorable à notre professionnel immobilier. Il avait d’ailleurs conduit les juges d’appel à une réfaction significative des honoraires (-40% soit 35 K€) au motif que la mission n’avait été que partiellement remplie.

Mais en pratique c’est surtout le dernier point qui a posé problème. Car la commission d’agence immobilière (comme les antibiotiques…) « c’est pas automatique ».

Entre autres conditions de forme pour être dues, la commission doit être prévue dans un » acte d’engagement » des parties, ici les actes notariés.  Et être exclu de la signature des actes notariés, c’était évidemment prendre le risque qu’accidentellement ou délibérément, cette condition très stricte ne soit pas satisfaite. Tel fut malheureusement le cas…rendant de facto les honoraires demandés indus.

 

La commission d’agence immobilière doit être prévue dans un « acte d’engagement »

C’est en tous les cas ce qu’a jugé la cour de Cassation le 17 janvier dernier (Cass. Civ 1, 17.1.2018, N 14-14.304).

Le fond ne peut dispenser de la forme. Quel que soit le travail fourni (le fond), l’agent immobilier n’a droit à une rémunération que si le compromis ou l’acte de vente signés entre vendeur et acheteur le prévoient (la forme).

Sans ces mentions dans ces « actes d’engagement », un tribunal ne peut pas imposer le paiement d’une commission, même si l’une des parties s’y était clairement engagée.

Le compromis de vente ou l’acte de vente doivent donc préciser le montant des frais d’agence et la partie qui en a la charge. Sans quoi l’agent immobilier n’a droit à rien.

Cette décision repose sur l’application de des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite Loi Hoguet)  et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

 

Loi Hoguet et commission d’agence immobilière

La loi Hoguet réglemente strictement la profession d’agent immobilier depuis 1970.

La commission de l’agent immobilier, perçue lors d’une négociation et de la vente d’un bien (appartement, maison, local, terrain), est soumise à des conditions légales et réglementaires strictes, inscrites dans la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.

La condition première est l’existence d’un mandat écrit donné par le client, acheteur ou vendeur. Ce mandat doit être antérieur à l’opération de vente, et doit indiquer qui, de l’acquéreur ou du vendeur, aura à sa charge les honoraires de l’agent, ainsi que leur montant.

Cette indication chiffrée et nominative doit être reprise à l’acte de vente. La commission n’est due qu’une fois l’opération réalisée, et dès lors que la condition suspensive (obtention du crédit immobilier par exemple) est réalisée. En cas de renonciation des parties après avoir conclu l’acte, la commission reste acquise à l’agent immobilier.

 

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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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