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L’encadrement des Loyers à Paris Rendu Inapplicable Comme à Lille


L’encadrement des loyers à Paris n’est plus applicable depuis ce mardi 28 Novembre 2017. Tout comme à Lille il y a un mois et demi, les opposants au plafonnement des loyers ont obtenu une décision de justice annulant tous les arrêtés préfectoraux indispensables à son application. Là encore, c’est le périmètre d’application actuel du dispositif qui, selon le tribunal administratif de Paris , devrait concerner l’ensemble de l’agglomération parisienne plutôt que la seule commune de Paris.

–  Article à jour au 15.12.2017 –
– Première publication le 29.11.2017 –

logo-encadrement-loyers-lille-vr900 L'encadrement des Loyers à Paris Rendu Inapplicable Comme à Lille

 

Un périmètre illégal et des secteurs tronqués pour l’encadrement des loyers à Paris

C’est du moins ce qu’affirme le tribunal administratif de Paris (TaP) dans sa décision ce mardi 28 Novembre 2017.

En limitant le champ d’application à la seule commune de Paris, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, aurait commis deux erreurs

  • d’une part une erreur de droit en méconnaissant la notion de « zone d’urbanisation continue » définie par la loi. Il s’agit là d’un critère essentiel de la définition d’une zone tendue et des agglomérations incluses. Ainsi c’est à l’ensemble de l’agglomération parisienne regardée dans son ensemble comme constituant une « zone tendue », que devrait s’appliquer l’encadrement des loyers. Au terme d’un décret de 2015, l’agglomération parisienne comprendrait in fine 412 communes dont Paris.
  • d’autre part, et en conséquence du périmètre restreint, vraisemblablement faussé les loyers de référence de Paris. En tronquant le périmètre de la zone d’urbanisation, on prend de facto le risque de tronquer les secteurs géographiques définis comme des « zones homogènes en termes de niveaux de loyers constatés sur le marché locatif ».

Un périmètre illégal et des secteurs tronqués faussant les loyers de référence, voilà donc ce qui justifie la décision du TaP.

 

Annulation des arrêtés préfectoraux depuis 2015.

Le tribunal administratif de Paris a en conséquence annulé les 3 arrêtés préfectoraux pris depuis le 25 juin 2015 fixant les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés, à Paris.

Cette décision fait suite à une série de procédures initiées par différents groupement et associations professionnelles de l’immobilier. Parmi elles, la Chambre FNAIM du Grand Paris, la Chambre nationale des propriétaires, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) et le Syndicat national des professionnels de l’immobilier (SNPI).

 

L’encadrement des loyers à Paris est devenu inapplicable.

En annulant les 3 arrêtés du préfet de la région d’Ile-de-France pris depuis le début, la justice administrative décapite de facto le système d’encadrement des loyers. Car celui -ci perd non seulement le zonage géographique objet du litige, mais également l’ensemble des loyers de référence indispensables à son application.

Pour rappel, la loi Alur encadre les loyers zone par zone autour d’un loyer de référence médian borné à la hausse et à la baisse.Pour chaque zone et chaque type de logement il doit exister 3 références:

  • Le loyer de référence qui est le loyer médian du secteur
  • Le loyer de de référence majoré . Il est égal au loyer de référence +20%
  • Le loyer de référence minoré. Il est égal au loyer de référence – 30%

 

Alors qu’est ce que ça change pour le plafonnement des loyers ?

Bonne question mon bon Monsieur….. Voyons quelques éléments de contexte en préambule :

  • L’encadrement des loyers à Paris n’est pas toujours respecté. L’UNPI prétend que 40% des bailleurs ne respectent pas l’encadrement des loyers à Paris. Pour ceux là et pour leurs locataires, pas de changement. « Business as usual » si on peut dire…
  • Le gouvernement aurait décidé de faire appel de ce jugement. Mais d’une part rien n’est encore fait. Et d’autre part cet appel pourrait ne pas être suspensif. Dans cette hypothèse et sauf requête de suspension, l’annulation des arrêtés s’applique immédiatement.
  • Le principe de l’élargissement du dispositif aux 412 communes de la région parisienne avait déjà été retenu par Emanuelle Cosse en juin dernier.
  • Les professionnels de l’immobilier ont annoncé qu’ils attaqueraient tout nouvel arrêté du préfet dès sa publication.

La situation pourrait donc rester confuse pendant un certain temps.

Dans l’intervalle, la décision du tribunal est en principe exécutoire ce mercredi 29 Novembre 2017. Dans ce contexte,un propriétaire bailleur pourrait vouloir remettre en cause le bail signé sous le régime de l’encadrement. Par exemple en révisant le loyer avec l’accord de son locataire, ou en résiliant le dit bail.

Cependant, en pratique, il n’a pas toute liberté. En effet, depuis maintenant 5 ans, dans les zones dites « tendues » (28 agglomérations dont font partie Paris et Lille) les logements vides ou meublés à usage de résidence principale font l’objet d’un encadrement à la relocation. Sauf exception (première location, inoccupation prolongée, travaux d’envergure, sous-évaluation manifeste), le loyer révisé doit suivre l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL-Insee). (cf note technique de la FNAIM)

 

Conséquences de l’annulation de l’encadrement des loyers à Paris selon la FNAIM

Dans une note technique récente, la FNAIM fait le point sur les conséquences potentielles de cette annulation.

  • situation actuelle : fin des loyers de référence
    Sauf appel suspensif du gouvernement, « les loyers de référence qui avaient été fixés par arrêté préfectoral ne sont donc plus applicables. Par conséquent, les loyers peuvent être fixés sans avoir à s’y conformer. »
  • conséquence sur les baux en cours : pas d’effet rétroactif et hausse encadrée par le décret de blocage des loyers sauf cas particuliers
    « Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer (contractualisation des loyers) et l’annulation est sans effet rétroactif. Les
    propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence ». En pratique, pour la révision annuelle du loyer, c’est l’indice IRL-Insee qui s’applique sauf en cas de sous-évaluation manifeste du loyer (à hauteur de 50% de la sous-évaluation) ou de travaux d’amélioration / mise en conformité (à hauteur de 15% des travaux)
  • conséquence sur les nouveaux baux : hausse encadrée par le décret de blocage des loyers sauf cas particuliers
     » le nouveau loyer est au plus égal au loyer du locataire sortant ». Révision limitée mais possible en cas de sous-évaluation  et travaux d’amélioration de plus de 6 mois comme pour les baux en-cours. Toutefois le loyer est libre dans les cas suivants : première location, inoccupation pendant 18 mois, travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
    Source : FNAIM

 

 Pour aller plus loin sur l’encadrement des loyers à Paris devenu inapplicable

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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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