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Est-ce Encore Rentable d’Investir dans l’Immobilier Locatif ?

blog-mgl-investir-immobilier Est-ce Encore Rentable d'Investir dans l'Immobilier Locatif ?

Avec l’encadrement des loyers, l’investissement locatif est-il encore rentable ? Faut-il privilégier les petites ou grandes surfaces ? Éléments de réponse.

Dans le contexte du renforcement de l’encadrement des loyers instauré par la loi Alur, l’investissement locatif cherche ses marques. Chacun pressent bien que les plafonds qui encadrent dorénavant le loyer de référence vont impacter la profitabilité de l’investissement locatif. Oui, mais de quelle façon ? Et quel bien faut il privilégier pour limiter les effets de cette nouvelle donne ? C’est dans cette perspective que cet article investigue à travers des cas concrets, la profitabilité locative en fonction des surfaces et des secteurs encadrés.

– Article enrichi et actualisé au 8 décembre 2016 –  Il incorpore notamment (a) les derniers loyers de référence officiels publiés en juin dernier pour Paris. (b) la comparaison de 2 secteurs géographiques distincts à Paris (vs 1 seul auparavant).

 

Comparer les rentabilités locatives en zone tendue.

Notre objectif est de mieux comprendre, à partir de vrais chiffres, l’impact de l’encadrement des loyers sur les rendements d’un bien en location. Et si possible d’en tirer une orientation sur le type de bien à acquérir pour maximiser le rendement de notre investissement locatif.

Pour ce faire, nous avons pris 4 exemples concrets d’un bien à louer dans 3 zones dites « tendues » dont nous comparerons le rendement locatif brut.

Le rendement locatif brut est calculé selon la formule : Loyer annuel hors charge/Prix d’achat du bien (exprimé en %). Le rendement est dit brut car il néglige volontairement certains coûts. Sur les options méthodologiques retenues, voir la note méthodologique en fin d’article.

 

Les exemples de Paris, Annecy et Nantes.

Nous avons retenu l’investissement dans un appartement à louer dans 4 secteurs géographiques issus de 3 villes différentes classées en « zones tendues », à savoir :

  • un T2 de 40 m² à Paris – 18ième arrondissement – quartier de la Chapelle
  • un T2 de 40 m² à Paris – 18ième arrondissement – quartier des Grandes Carrières
  • un T3 de 60 m² à Annecy (74),
  • et un T4 de 70 m² à Nantes (44).

Afin d’établir notre comparatif nous évaluerons successivement pour chaque secteur

  • Le prix d’achat de l’appartement
  • Le montant des loyers de référence ou médians, avec leurs valeurs majorées ou minorées
  • Le rendement locatif brut par comparaison du loyer annuel et du prix d’achat.

 

Prix d’achat de l’appartement.

Nous avons calculé les prix d’achats sur ces différentes villes en prenant les prix d’achat moyens au m² donnés au 1er décembre 2016 par le site meilleursagents.com

 

Prix d’achat d’un appartement 2 pièces sur Paris 18ème

Voici en image les prix de marché en €/m²

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Ces chiffres appellent les commentaires suivants :

  • Sur l’ensemble de l’arrondissement, le prix au m² moyen oscille dans une fourchette qui va du simple (4 908 €/m² moyenne basse) au double (9 496 €/m².), avec une moyenne bien centrée à 7 275 €/m².
  • Cet arrondissement est découpé en 4 secteurs géographiques distincts pour l’application de l’encadrement des loyers. Selon la zone considérée on peut descendre à 4355 €/m² (quartier Chapelle) pour la fourchette basse et monter à 9 897 €/m²pour la fourchette haute (quartier Grandes Carrières).
  • Compte tenu de cet écart important de prix (20 à 40%) entre ces 2 secteurs, nous avons choisi d’intégrer un scénario d’acquisition/location pour chacun d’eux.

En conséquence, le prix d’achat estimé d’un T2 de 40 m²sur Paris 18ième variera

  • pour le secteur Chapelle donc entre 174 200 € et 281 120 € suivant l’emplacement retenu.
  • pour le secteur Grandes Carrières entre 211 880  et 395 880 € suivant l’emplacement retenu.

 

Prix d’achat d’un appartement 3 pièces sur Annecy

Voici en image les prix de marché en €/m²

Prix-appartement-74000-Annecy-Blog-Ma-Gestion-Locative Est-ce Encore Rentable d'Investir dans l'Immobilier Locatif ?

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Quelques mots sur ces valeurs :

  • Sur l’ensemble de l’arrondissement, le prix au m² moyen oscille dans une fourchette qui va du simple (2 739 €/m² moyenne basse) au double (5 478 €/m²), avec une moyenne à 3 652 €/m².
  • Selon le quartier ou la rue, on peut descendre à 1 869 €/m² (quartier sud) pour la fourchette basse et monter à 6 150 €/m² (Parmelan) pour la fourchette haute, soit une variation du simple au triple.
  • Faute d’un découpage en secteurs de référence défini par arrêté préfectoral, nous resterons au niveau de la communauté d’agglomération d’Annecy.

En conséquence, le prix d’achat estimé d’un T3 de 60 m² à Annecy variera donc entre 112 140 € et 369 000 € suivant l’emplacement retenu.

 

Prix d’achat d’un appartement 4 pièces sur Nantes

Voici en image les prix de marché en €/m²

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Prix-appartements-par-secteur-locatif-44000-Nantes-Blog-Ma-Gestion-Locative-1 Est-ce Encore Rentable d'Investir dans l'Immobilier Locatif ?

Outre un prix moyen très différent, on observe à Nantes comme à Annecy, des  écarts très importants :

  • Sur l’ensemble de l’arrondissement, le prix au m² moyen oscille dans une fourchette qui va du simple (1 959 €/m² moyenne basse) au double (3 918 €/m²), avec une moyenne à 2 612 €/m².
  • Selon le quartier ou la rue, on peut descendre à 1 370 €/m² pour la fourchette basse et monter à 4 059 €/m²pour la fourchette haute, soit une variation du simple au triple.
  • Faute d’un découpage en secteurs de référence défini par arrêté préfectoral, nous resterons au niveau de la Nantes métropole. 

En conséquence, le prix d’achat estimé d’un T4 de 70 m² à Nantes variera donc entre 95 900 € et 284 130 € suivant l’emplacement retenu.

 

loyers d’appartement : loyers médians et loyers de référence majorés ou minorés.

Voici en image les loyers médians ou assimilés, en €/m² (voir note méthodologique en fin d’article)

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Calcul du rendement brut de l’investissement locatif

Nous avons estimé le rendement locatif brut (loyer annuel divisé par le prix du bien). Bien évidemment le rendement réel est inférieur à ce rendement (frais de gestion, d’entretien, impôt et taxes diverses), mais pour effectuer cette comparaison, c’est suffisant à ce stade.

Comparatif-rentabilité-investissement-locatif-Paris-Annecy-Nantes-zones-tendues-Blog-Ma-Gestion-Locative-1 Est-ce Encore Rentable d'Investir dans l'Immobilier Locatif ?

 

 

Alors, quel est le meilleur investissement locatif ?

Alors que déduire de ce beau tableau comparatif en matière d’investissement locatif ?

Investir dans des biens pas chers.. ?

Le constat est finalement le suivant :

  • Dans 3 cas sur 4 l’investisseur locatif obtient le meilleur rendement brut dans un appartement d’entrée de gamme,  le quartier Chapelle du 18ème arrondissement étant la seule exception avec de plus un écart limité (voir commentaire en infra).
  • Et dans 2 cas sur 4 l’investissement dans un appartement pas cher peut être 2 fois plus rentable que celui dans un appartement de standing.

Il semble donc qu’ avec le plafonnement des loyers, il soit plus rentable d’investir dans les biens d’entrée de gamme.

En effet, d’une part, si vous investissez dans un bien haut de gamme, vous le payez plus cher à l’achat et, à l’exception du quartier Chapelle, dans aucune des 3 villes vous ne pouvez le louer plus cher en proportion du prix d’achat du fait du plafonnement.

D’autre part, sur Paris, il est même probablement possible de louer votre bien d’entrée de gamme plus cher que le loyer de référence minoré, ce qui le rend encore plus rentable. Alors que c’est difficilement le cas si vous êtes au plafond de loyer.

 

Investir dans le bon secteur géographique…?

Dans le 18ème arrondissement on observe certains écarts de rentabilité significatifs entre nos 2 secteurs géographiques pourtant proches. Ainsi entre les secteurs Chapelle et Grandes Carrières l’écart de rendement peut dépasser un point. Cerise sur le gâteau, vous débourserez de 20 à 40% de moins pour votre 2 pièces.

Il semble donc qu’avec l’encadrement des loyers, il soit plus rentable d’investir dans certains secteurs que dans d’autres.

L’explication (mathématique) est simple (si on peut dire) : alors que le niveau des prix d’achat du secteur Grandes carrières est de 20 à 40% supérieur à celui du secteur Chapelle, les loyers de référence établis par type de logement sont très proches, parfois même identiques, avec un écart maximum de 18%. CQFD !

Difficile cependant d’expliquer  pourquoi un tel écart de prix à l’achat ne serait pas visible dans les loyers mesurés sur le marché. Chacun jugera en conscience. Et les choses peuvent évidemment évoluer dans le temps. Mais les faits sont là : pour l’heure, tous les secteurs ne se valent pas forcément.

 

Investir dans la bonne ville ?

On le voit dans cet exemple, investir à Annecy ou à Nantes offre des rendements nettement supérieurs aux secteurs de Paris étudiés ici.  Un rendement locatif brut (entrée de gamme) proche de 6% à Nantes, c’est presque 2 fois celui du secteur parisien de Grandes Carrières.

Il semble donc qu’avec l’encadrement des loyers, il soit plus rentable d’investir dans certaines villes que dans d’autres.

Malgré un écart à l’acquisition de 15 à 30% entre Nantes et Annecy, les 2 villes font jeu égal en profitabilité de location. Acheter moins cher n’explique donc pas à priori l’écart de performance locative. D’où vient donc cette différence ?

En pratique le point commun de ces 2 villes est une fourchette très large dans le prix d’achat au m². L’écart entre l’entrée et le haut de gamme va du simple au triple. Dans le même temps l’écart entre la borne majorée et la borne minorée du loyer de référence est, par construction, égale à 1,7 ( si loyer minoré = 100, loyer de référence = 143 et loyer majoré = 170)

En d’autres termes lorsque l’éventail des prix d’achat est élevé (et supérieur à 1,7), plus il existe théoriquement d’opportunité pour ajuster les loyers des biens d’entrée de gamme vers le loyer minoré (sous réserve que le niveau de loyer reflète la valeur d’acquisition)

 

Mais n’oubliez pas que vous investissez dans l’immobilier

Un investissement locatif n’est pas un simple investissement financier, et acheter un bien moins cher dans une ville où les prix d’achats sont moins importants qu’à Paris peut sembler plus rentable, mais vous devez tenir compte de plusieurs points importants :

  • Les frais d’entretien et de réparation, un appartement d’entrée de gamme peut s’avérer coûteux en travaux,
  • Les biens haut-de-gamme ne sont pas forcément à exclure, si votre bien le justifie, vous pouvez demander un complément de loyer pour le louer plus cher. Il reste à voir dans la pratique comment cette disposition pourra être appliquée. Et ce type de bien représente un patrimoine qui garde sa valeur.
  • Surtout, si sur Paris vous êtes certain de louer votre bien avec un taux de vacance quasi-nul, vérifiez bien si vous investissez dans une autre agglomération que le quartier ne présente pas de difficultés pour trouver des locataires. Certains investisseurs ont parfois de mauvaises surprises et cela peut énormément baisser le rendement réel du bien. Être en zone tendue ne signifie pas qu’on peut louer facilement n’importe quoi, n’importe où et à n’importe quel prix !

 

Conclusion

Il semble bien que cet encadrement des loyers diminue sensiblement le rendement locatif des biens haut-de-gamme. Mais il semble aussi que l’application de loyers de référence étroitement bornés puisse ouvrir des opportunités de meilleurs rendements locatifs. Notamment pour les biens d’entrée de gamme, et plus particulièrement dans certains secteurs et villes ou l’encadrement, en niant la diversité des situations particulières, pourrait bien favoriser une hausse des loyers les plus bas.

Dans tous les cas la mise en œuvre et la gestion de cette loi s’avère plus délicate que prévue (voir notre article sur les 5 bonnes questions à se poser sur l’encadrement des loyers), et l’extension de l’encadrement bute encore sur la mise en place des observatoires de loyer. Nous suivrons cela de près et vous tiendrons au courant sur ce blog.

En matière d’investissement locatif, on ne peut que conseiller avant tout de bien vérifier dans quel quartier est situé le bien et combien les locataires sont réellement prêts à mettre pour le louer, avant d’acheter le bien, le taux de vacance étant un critère presque aussi important que le prix du loyer lui-même.

 

 Note méthodologique sur le calcul

 

Pour les  prix d’achat

Ne sont retenus que les chiffres fournis avec un indice de confiance de 5 sur 5

Les prix sont nets vendeur. Pour obtenir le vrai prix d’achat il faudrait donc rajouter la commission d’agence et les frais de notaire….Notre objectif étant seulement de faire des comparaisons, nous avons ignoré ces éléments par soucis de simplification.

 

Pour les loyers médians

Les loyers médians de référence n’ont été promulgués que pour Paris, et les observatoires officiels peinent à se créer .

En conséquence nous avons approché les données manquante de la façon suivante

  • Pour Nantes nous avons utilisé le loyer médian le plus récent disponible auprès de l’observatoire locatif privé CINA-AURAN pour la zone Nantes-Métropole (2015)
  • Pour Annecy nous avons utilisé le loyer moyen fourni par CLAMEUR pour la CA Annecy.

 


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27 réponses à Est-ce Encore Rentable d’Investir dans l’Immobilier Locatif ?

  • L’investissement en immobilier locatif n’apporte plus forcément les rendements espérés à cause des prix élevés et des charges et risques liées au placement. Une bonne alternative est le placement en SCPI (société civile de placement immobilier), qui investit dans l’immobilier d’entreprise : bureaux commerces, locaux d’activités,… elles permetent de profiter de la stabilité du secteur immobilier tout en assurant une bonne diversification du patrimoine.

  • Bonjour et merci pour votre article très complet et utile à ceux qui souhaite investir dans l’immobilier en France. Il est à noter que l’investissement immobilier à l’étranger, aux USA en particulier peut représenter une bonne opportunité pour les investisseurs français. En effet, les taux de rentabilité locative des biens immobiliers américains sont positifs et investir aux USA est moins compliqué qu’il n’y parait quand on est accompagné par un professionnel.

  • Merci pour votre commentaire pertinent sur le Blog de Ma Gestion Locative.

    Votre propos reflète une vraie tendance de marché. L’investissement locatif d’habitation a connu ses heures de gloire pendant près de 20 ans, largement soutenu par des dispositifs de défiscalisation (Périssol, De Robien, Borloo, Scellier, Duflot et désormais Pinel principalement).

    De nombreux française ont acquis des logements neufs afin de préparer un capital retraite, baisser leur imposition et/ou rechercher un rendement annuel optimisé.

    Chez Ma Gestion Locative nous constatons partout en France, et surtout dans les 13 grandes métropoles françaises un grand besoin de logements à louer.

    La demande est bien présente. Reste que l’offre se tarit car les français manquent actuellement de confiance (chômage élevé, manque de visibilité, pouvoir d’achat en berne). Il y a donc moins d’acquisitions et constructions de logements neufs. La Loi Pinel légèrement remaniée par le gouvernement Valls 2, ne viendra a priori pas modifier les volumes actuels. Dernier point, le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €uros par an n’incite pas certains foyers fiscaux à investir de nouveau car la défiscalisation est désormais plafonnée à cette somme.

    Concernant les SCPI dont les fonds sont investis en immobilier d’entreprise, une sélection des meilleurs rendements annuels dans la durée est nécessaire mais elles représentent, vous avez raison, une belle opportunité de diversification. Que cela soit en immobilier d’habitation ou d’entreprise, l’essentiel est de sécuriser votre investissement en choisissant un gestionnaire locatif professionnel reconnu et une assurance loyers impayés systématique.

    Audrey CHARBONNIER, Directrice Générale Ma Gestion Locative

  • Il y a certainement des opportunités aux USA mais on a vu récemment que les variations de marché peuvent être nettement plus violentes qu’en France. Donc notre conseil est qu’il faut au préalable réaliser une étude sérieuse et avoir le cœur bien accroché… et comme toujours en immobilier, la situation du bien est primordiale…

  • Le plafonnement des loyers, l’impossibilité ou les difficultés rencontrées par un propriétaire qui veut expulser un squatter ou un locataire qui ne paye pas son loyer ainsi que la lourdeur de la fiscalité à l’achat et à la vente sont en train de tuer l’investissement immobilier en FRANCE. Les Français sont tristes, moroses, inquiets car ils ne sont pas en train d’accumuler de la richesse même quand ils épargnent toute leur vie rien ne garantit un bon placement immobilier. La loi protège et incite les locataires à ne pas payer les loyers, les squatters à ne pas libérer un lieu occupé illégalement a profiter des propriétaires qui travaillent toutes leur vies pour épargner et placer dans la pierre..
    Parlons de la fiscalité d’abord : Mon mari étant American, il a acheté un appartement à Boston à $280,000 et en même temps on a acheté un appartement en Côte d’azur à 200,000 Euro. Nous n’avons pas payé un centime de taxes aux USA alors que les frais de notaire en France ce sont montés a 15.000 euro. Le loyer du petit appartement à Boston est de $2100 (vide et bail d’un an renouvelable) alors que le loyer dans la ville au sud de la France est de 650 Euro (bail de trois ans impossible d’expulser le locataire car personne âgée). A Boston on paye $ 550 par mois impôts et charges de copropriétés. Alors qu’en France le total des charges et de l’impôt foncier montent à plus de 400 euro par mois.
    Le gouvernement traite les locataires en France comme des mineurs assistées ce qui les incitent à ne pas prendre leur responsabilités vis-à-vis du propriétaire. La législation française protège trop les locataires et créer implicitement un conflit entre locataires et propriétaires investisseurs ainsi que des déséquilibres. Il est pratiquement impossible d’expulser une personne âgée en France ou de ne pas renouveler un bail, La lenteur des procédures rend impossible de récupérer des loyers impayés. C’est comme si les propriétaires ont le devoir de se substituer au gouvernement comme assistant social.
    Pourquoi la loi est-elle différente entre location meublée et location vide? Pourquoi faut-il que quelques meubles ajoutés dans un appartement changent les droits et obligations des uns et des autres ? C’est tellement ridicule ! Une loi pareille n’existe pas aux USA. Il est temps que l’Etat s’occupe de l’essentiel qui est de créer des emplois et de redynamiser l’économie et de ne plus interférer entre propriétaires et locataires et laisser la loi de l’offre et de la demande équilibrer le marché de la location. La législation fait plus de dégâts que de bien. Suivons l’exemple Americain!.

  • Merci pour cet article très détaillé et pour ma part, je pense que non, l’investissement dans l’immobilier actuel n’est pas intéressant sauf peut-être si on choisi d »opter pour l’achat ou la location dans les îles voisines comme Maurice ou la Réunion par exemple où les conditions s’avèrent plus attrayants!

    Francine de lexpressproperty.com

  • Bonjour, étant donné que pour l’instant l’encadrement des loyers est repoussé pour le 1er trimestre 2015 et que le gouvernement à l’air un peu de reculer, ce n’est pas cela qui m’effraie personnellement. Un tel investissement se réfléchi, même si certaines occasions sont à saisir rapidement, il faut tout de même que ce bien locatif soit en bon état (pas de travaux trop importants), soit bien situé etc… Je pense qu’il est encore possible de faire de bons investissements en France. L’étranger est bien sûr attirant, mais attention aux arnaques !

  • merci pour votre article très pertinents. Pour ma part je suis d’accord que l’immobilier n’en est plus à son âge d’or mais investir dans la pierre sera toujours plus intéressant qu’un placement sur un livret A avec un taux extrêmement bas. La scpi peut être une bonne manière également de diminuer ses risques.

    Alexandra

  • Très intéressant et pertinent votre article, cela m’ouvre des horizons de réflexions, merci !

  • Bonjour.

    Et merci pour cette analyse.
    Pour tenter modestement de la compléter, en lien avec certains commentaires qui proposent des alternatives à l’investissement dans l’immobilier (SCPI entre autres), il y a un investissement auquel on pense peu, c’est le Mobil Home.
    La rentabilité nette peut atteindre 15 %, ce qui dans le contexte actuel en fait un des placements / investissements parmi les plus intéressants.
    C’est pourtant une forme d’investissement souvent décriée, à raison et à tort.
    A raison car il existe des pièges et des campings frauduleux (mais tout investissement comporte une part de risques, non… ?), et à tort car en préparant bien son projet et en évitant certains pièges, l’investissement est rentable.
    C’est ce que j’essaye de partager au travers du site http://www.investirmobilhome.com
    J’espère que les informations qui y figurent seront utiles. Et que cela ouvrira de nouvelles perspectives à certains internautes !
    N’hésitez pas si vous avez des questions.
    Amicalement.
    Benjamin.

  • excellent article .
    j’aime beaucoup tous ces informations pour l’investir l’immobilier locatif .
    merci pour le partage .

  • Article très intéressant, merci pour le partage de toutes ces informations !

  • Un article très instructif, merci !

  • Bonjour,
    Je suis parfaitement d’accord au fait que le secteur immobilier a connu des tourments ces trois dernières années, mais reste tout de même un bon investissement. De plus je pense que les dispositifs, ainsi que les normes comme l’immobilier vert vont ajouter plus de valeur et niveau au secteur.

  • ça devient vraiment n’importe quoi ces prix. Vivement une vive remontée des taux de la BCE qu’on rigole un poil :)

  • Bonjour,

    Je trouve l’article intéressant, je vais en parler sur mon site.
    Cordialement
    P. Lelal

  • bonjour,
    c’est un excellent article. une grande opportunité pour s’investir dans le monde l’immobilisation.

  • Je pense qu’effectivement l’immobilier est toujours rentable. Même si les aides ne sont souvent pas adressées aux propriétaires… merci pour l’article.

  • Article très intéressant, merci !

  • Un très beau article avec une belle analyse en tout cas

  • Salut,
    Merci pour toutes ces informations. Je pense qu’il est judicieux d’investir dans ce secteur, car le locatif était en progression durant l’année précédente même si le prix des loyers en France est à la baisse. Autant en profiter !
    A+

  • Bonjour, merci pour ce super article qui détail bien l’avenir de l’investissement locatif, qui m’a beaucoup servi car j’ai acheté il y à plus d’un an un appartement à Evian, et je compte déménager j’aimerai le mettre en location donc je me renseigne.

  • Je vous remercie d’avoir partagé avec nous ce post. Vous m’avez donné une vision claire sur comment investir dans l’immobilier locatif. A lire. C’est intéressant.

  • De plus en plus de demandes sur l’acquisition de biens immobilier pour générer des rentabilité en louant pour longue ou court séjour, c est un placement qui permet d’un retour locatif important !

  • Bonjour, merci d’avoir éclairé ceux qui questionnent sur l’investissement immobilier de nos jours. Les informations mentionnées ne peuvent leur être que bénéfiques.

  • Excellent article. Effectivement, il faut tenir compte du risque de vacance locative dans certaines villes ou quartiers (en particulier certains investissements pour chasser la carotte fiscale ont pu se révéler de mauvais placements). Par contre, il ne faut pas oublier qu’on fait un investissement immobilier, et que la valeur du bien peut s’apprécier plus ou moins dans la durée selon la ville. On peut penser qu’à Paris, on ne prend pas de risque, pour d’autres villes, la plus-value à la revente peut être plus difficile à estimer, il convient donc d’intégrer ces différents paramètres avant de se lancer.

  • Très pertinente comme information. Je pense que les risques sont présents dans l’investissement immobilier et il faut également savoir tenir compte de ces derniers tout en envisageant bien évidemment la rentabilité par rapport au prix.

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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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