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Fabrice Houlé est au Micro de Radio-Immo.Fr – Partie 2

Réécoutez en podcast l’interview de Fabrice HOULE, qui était en direct du Rent 2016 sur radio-immo.fr. Il est interviewé par Sylvain Levi Valensi qui s’intéresse en profondeur à la solution Ma Gestion Locative qu’il qualifie de « très intéressante ».

Pour les amateurs de l’écrit, la version texte est fournie dans la suite de l’article. Mais elle est publiée en deux parties pour tenir compte de la longueur :

Bonne écoute et/ou bonne lecture.

 

Fabrice-Houlé-parle-de-Ma-Gestion-au-micro-de-radio-immo.fr-vf--300x154 Fabrice Houlé est au Micro de Radio-Immo.Fr - Partie 2

 

Si vous ne dites PAS OUI à la gestion locative,…..

FH (Fabrice Houlé) : De par une très bonne connaissance des agents immobiliers – j’ai 20 ans d’expérience dans le domaine avec franchisé d’abord d’un réseau national, puis ensuite directeur régional sur Bretagne-Pays de Loire ou j’ai animé 120 points de vente. Cette expérience m’a permis de me rendre compte que trop d’agents immobiliers disaient à leurs clients « nous ne faisons pas de gestion ». En clair, débrouillez vous !

 

..vous n’imaginez même pas tout ce que vous PERDEZ !

FH : Et la génération de trafic est liée aux mandats de gestion, elle est énorme ! Mais on ne s’en rend pas compte puisqu’elle est diluée dans le temps. Diluée dans le temps je vais m’expliquer. Un mandat de gestion a, en moyenne, une durée de validité de 19 ans. Ne me demandez pas « pourquoi 19 ans ? ». Ce sont les études qui le disent. Ni « Est-ce que ça a un lien avec la fiscalité ? ». Surement !

SLV-Radio-immo (Sylvain Levi Valensi) : Quelles sources ?

FH : On est sur des sources Insee. Donc la derrière vous avez, grâce à ça, une logique. Beaucoup d’agents immobiliers que j’ai rencontré partout en France m’ont dit : « si j’avais su j’aurais commencé il ya 20 ans. ». Il ne faut pas faire ça ! On créé une agence immobilière, ou on monte une agence immobilière aujourd’hui, ou on l’a déjà ouverte, si on ne fait pas de gestion, la logique c’est : on démarre demain. Et on démarre demain avec Ma gestion Locative qui propose une réactivité et une assurance loyer impayé à 1,9%.

 

Clé # 1: Maitriser sa sinistralité pour durer et capter des lots

SLV-Radio-immo : Bien sûr.

FH : Aujourd’hui la plupart des personnes qui travaillent dans l’administration de biens sont entre 3 et 3,5% d’assurance loyer impayé. Pour quelle raison : ils ne maitrisent pas leur sinistralité. L’enjeu il est sur la sinistralité pour durer dans le temps et proposer de la captation de lots suffisante sur l’agence immobilière.

 

Clé # 2: Priorité aux encaissements et à la re-location

SLV-Radio-immo : Et pour maitriser la sinistralité vous faites comment ? Vous avez des  actions   précontentieuses en amont ? vous mettez en œuvre des garde-fous qui permettent d’identifier très rapidement le niveau de solvabilité des loyers, c’est-à-dire que dès la première défaillance de paiement vous arrivez à intégrer ou à identifier les problématiques? Parce que bien souvent la problématique des agents immobiliers et notamment des administrateurs de biens indépendants qui ont des tailles de lots intermédiaires, c’est qu’ils ne sont pas très bien outillés. Et donc, vu les tâches chronophages  auxquelles ils sont souvent soumis, ont tarde à réagir sur le plan du contentieux, quand parfois c’est trop tard.

FH : Sylvain, vous avez raison. Vous avez raison sur un point précis. L’agent immobilier, très souvent c’est une petite taille d’équipe : une personne dirigeante, une assistante, deux ou trois commerciaux. Qu’est ce qui se passe ? Il y a des priorités, et donc on demande à l’agent immobilier d’être polyvalent sur tout. Il y a une revisite, il ya un compromis, on lâche le bail, on ne s’occupe plus du bail. Alors que c’est essentiel, sur la récurrence immédiate, et sur l’encaissement immédiat. Chez ma Gestion Locative on ne fait que ça, donc on le fait pour lui. Et l’avantage c’est qu’on n’est pas sur « tapez 1, tapez 2 », et vous allez avoir une réponse un jour parce que vous avez  appuyé sur le bon numéro. Non pas du tout ! Vous avez une gestionnaire dédiée avec un numéro de téléphone portable pour joindre votre collaboratrice, qui est en fait celle de Ma Gestion Locative.

 

Clé # 3: Des process et des interlocuteurs réactifs

SLV-Radio-immo : Alors justement, la difficulté bien souvent que posent les agents immobiliers, c’est ce qu’on nous dit tous les jours, c’est la solvabilité des locataires, le fait qu’on a un encadrement des loyers qui est en train de se développer, c’est une tendance politique, on le sait que ça a été étendu aux villes d’Ile de France et que ça va être étendu un peu partout en France. Bon, alors on peut comprendre la notion de contrôle ou de régulation des loyers, on peut la comprendre. Maintenant on peut discuter de comment la loi a pu s’articuler intelligemment pour que ça puisse être contrôlé. Les grosses organisations professionnelles étaient contre, parce qu’effectivement  ça laisse très peu de marge de manœuvre. Et on se rend compte en fait et en réalité que le niveau des loyers pour la première fois dans l’histoire de l’immobilier ne suit pas uniquement la courbe de la valorisation. On s’aperçoit qu’il n’y a plus de corrélation directe. Ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour les locataires. Ça c’est un point important. Comment vous faites. La grande question qui était posée c’est « on en a marre d’appeler et de tomber sur un répondeur, on en a marre aussi le soir, parce que moi je suis propriétaire bailleur mais  je travaille,  je ne rentre pas chez moi avant 20 heures par exemple et j’ai envie de discuter avec mon administrateur de biens, ou en tous cas d’envoyer des mails et j’ai envie d’une réponse. En fait vous avez monté un service qui aujourd’hui  a une amplitude horaire importante ?

FH : non l’amplitude horaire n’a pas encore lieu d’être. Pour la simple raison que si on a un process qui permet de répondre vraiment rapidement au client, parce que le constat c’est du déceptif aujourd’hui, du déceptif. On récupère aujourd’hui des mandats de gestion, ça c’est du quotidien, qui étaient gérés auparavant par d’autres administrateurs de biens, certains de renom, qui ne répondent pas aux mails de leurs clients. Je suis désolé, un bailleur à qui on ne répond pas, ce n’est quand même pas logique. Je reviens sur la solvabilité et ce que vous disiez concernant l’encadrement des loyers. Aujourd’hui la loi arrive un petit peu tard par rapport au niveau des loyers qui était en fait par le marché, naturellement  à la baisse depuis quelques mois. Puisque du coup elle était faite pour réguler. Nous on a pas le choix que d’appliquer et de rester finalement dans ce qui est proposé par le gouvernement. Nous on  est justement très sollicité par des agents immobiliers, parce que le constat que l’on fait c’est que ces agents immobiliers ont besoin d’aide, ils ont besoin qu’on les guide. Ça signifie que les process que l’on met en place chez ma gestion locative doivent être des process qui correspondent à ce marché. Le marché par exemple, quand vous avez une relocation en 30 jours, et que vous recevez un congé par recommandé le matin,  il ne faut pas attendre une semaine pour remettre en location. Donc dans les 24 heures chez Ma Gestion locative, le bailleur est informé du congé, le locataire a un accusé de réception précis, et l’agent immobilier partenaire reçoit une délégation de mandat pour relouer.

SLV-Radio-immo : Alors c’est trop court, parce que moi je vous aurais bien écouté plus longtemps parce que c’est techniquement intéressant, et en plus ça plait beaucoup parce que c’est très factuel. Pour vous joindre comment fait-on ?

FH : on fait « ma gestion locative » sur Google.

SLV-Radio-immo : Merci beaucoup

 

Des « pros » de la gestion locative en nourrice.

Rappelons que Ma Gestion Locative est l’agence spécialisée en gestion au service des agences immobilières de toute la France. Le concept Ma Gestion Locative apporte une solution de nourrice aux agences immobilières désirant développer leur chiffre d’affaires vente et location ou externaliser leur activité de gestion.

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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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