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La Gestion Locative, C’est Comment dans Les Autres Pays ?

La gestion locative n’est pas un métier spécifiquement français. On le retrouve, sous différentes formes, en Europe et dans le Monde. Tour d’horizon de cette activité d’administrateur de biens immobiliers chez nos voisins.

 

Image-symbole-gestion-locative-vr-300x200 La Gestion Locative, C’est Comment dans Les Autres Pays ?

 

La Gestion Locative au Royaume-Uni

Au Royaume-Uni, l’administrateur de biens gère le bien d’un propriétaire et en assure la maintenance générale comme en France.

La durée du bail est d’un an minimum. Elle peut être renouvelable ou fixe.

Une caution équivalente à 6 à 8 semaines de loyer peut être demandée aux locataires.

Un organisme indépendant vérifie la solvabilité du candidat locataire (« reference check »).

Le garant apporté doit obligatoirement résider au Royaume-Uni.

En cas de litige entre les parties, un médiateur peut intervenir. Il s’agit du « Property Schedule Ombudsman Scheme ». Si cette médiation n’aboutit pas, l’agent immobilier peut demander à la Cour la mise en place d’une procédure d’expulsion. Elle dure environ 8 semaines et coûte environ 3000 livres.

 

La Gestion Locative au Portugal

Au Portugal, l’agent immobilier administrateur de biens (ADB) peut choisir entre 2 types de contrat de location : un contrat d’habitation et un contrat commercial.

En habitation, la durée du contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. Si les cocontractants décident de de ne pas fixer de délai (déterminé ou indéterminé), le contrat est signé pour une durée déterminée de deux ans. Le preneur a le droit de préempter si la location est supérieure à 3 ans dans le cas d’une expiration du contrat.

Le bailleur doit régler l’impôt de timbre de 10% sur le montant du loyer (Imposto de Selo).

La loi portugaise impose la délivrance de quittance de loyers au locataire.

En cas d’impayé, le bailleur peut utiliser la procédure spéciale d’expulsion (procedimento especial de despejo) auprès du BNA (Balçao Nacional do Arrendamento).

Une fois notifié, le locataire dispose de 15 jours pour quitter le bien et, le cas échéant, pour régler toutes les sommes dues.

 

La Gestion Locative en Espagne

En Espagne, l’ADB est un « administrator de fincas ».

La qualification d’ADB s’obtient auprès du collège des administrateurs de biens (licence de droit obligatoire et cotisation initiale de 570€ puis 126€ par trimestre).

Les conditions de location sont régies par la « ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y sus posteriores modificaciones » non sans rappeler notre loi du 6 juillet 1989 bien française et ses nombreux aménagements.

Petite particularité espagnole, l’ADB reverse tous les dépôts de garantie auprès d’un institut public qui est propre à chaque région.

Les contrats sont établis pour 3 ans en général et sont prorogeables d’un an.

Après six mois de bail, un locataire peut donner congé mais en respectant 30 jours de préavis.

Une clause de dédommagement peut être insérée au profit du bailleur si le locataire quitte le logement entre six mois et un an après son entrée dans les lieux.

En cas d’impayé, l’équivalent d’une lettre recommandée avec AR appelé BUROFAX permet un « recours dès le premier impayé irréfutable ».

Quand le délai de régularisation indiqué dans le Burofax est dépassé, l’ADB peut assigner le locataire en justice pour obtenir son expulsion. La durée de la procédure dure entre 9 et 12 mois et coûte environ 900 euros.

 

La Gestion Locative en Italie

En Italie, il existe pour l’ADB plusieurs types de contrats de location : un contrat à usage résidentiel dont la durée est de quatre ans, renouvelable une fois et un contrat dont la durée est comprise entre un et dix-huit mois. Ce contrat est à usage transitoire.

Un autre contrat est réservé aux étudiants. Il est d’une durée comprise entre 6 et 24 mois.

 

La Gestion Locative en Allemagne

En Allemagne, la gestion locative est également souvent confiée à des agences immobilières spécialisées.

Même si les conditions de location sont assez souples, la forme la plus utilisée est celle du contrat écrit qui prend la forme d’un formulaire pré-imprimé.

La plupart du temps, c’est un contrat à durée illimitée qui est signé.

Le locataire doit respecter un préavis de 3 mois.

Il existe la possibilité à l’ADB et au bailleur de signer un contrat de location à durée limitée.

En Allemagne, le montant de la caution est négociable mais il ne peut excéder 3 mois de loyer.

 

Et alors en France ?

On parle d’environ 140 000 décisions de justice d’expulsion par an en France.

Depuis la promulgation de la loi ALUR en Mars 2014, le délai maximal de procédure a été porté à 30 mois (en incluant les nouveaux recours et la trêve hivernale).

Si l’on considère que le loyer moyen mensuel en France s’élève à 624 euros par mois, le bailleur s’expose à un risque de 18 720€ hors frais de procédures (avocat, huissier, serrurier, etc) et d’éventuelles détériorations immobilières.

Le passage par un professionnel de l’immobilier pour sécuriser son investissement locatif (surtout en présence d’un prêt bancaire) avec respect des textes en vigueur et souscription d’une assurance loyers impayés reste plus que conseillé vu les risques encourus.

Chez Ma Gestion Locative, elle vous est proposée au taux de 1,90% TTC.

Source : Actualité Immobilière (SOCAF).

 


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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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