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Gros Plan sur l’Agence Laforêt Gémozac (Charente Maritime)


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Rencontre avec Stanislas Pahus – Laforêt Immobilier Gémozac

« Chacun son métier. Je laisse la gestion locative aux spécialistes de Ma Gestion Locative. J’ai beaucoup d’autres choses à faire… »



 

Connaissez-vous Gémozac ? Traversé par le ruisseau la Gémoze qui lui donne son nom, Gémozac est situé en Charente Maritime, entre bois et vignes, à proximité des plages du Pays royannais et de l’estuaire de la Gironde. C’est là, entre Cognac, Saintes et Royan, que s’est installé Stanislas Pahus, dirigeant et fondateur de Laforêt Gémozac. Un choix assumé dont il se félicite…..

 

Vous m’avez dit d’emblée « l’immobilier c’est mon métier ! » Voulez vous nous en dire plus…. ?

Oui c’est mon métier. J’y ai débuté voilà 10 ans, et j’y suis encore. J’ai même fait des études pour ça !

En effet, à l’âge de 21 ans, après un bac S et deux DUT (informatique +commerce), je voulais me spécialiser davantage. J’ai finalement opté pour un BTS Profession immobilière, préparé par correspondance et financé par des « petits boulots ». Et c’est à l’issue de cette formation qu’en octobre 2006, j’ai décroché mon premier job en agence immobilière.

 

Pourquoi ce choix de l’immobilier ?

Fils d’une famille d’entrepreneurs en maçonnerie, j’ai toujours eu le goût de la Pierre et du Patrimoine. J’ai alors cherché une activité qui combine cette fibre familiale avec mon intérêt pour les nouvelles technologies. L’immobilier liait un peu tout ce qui m’intéresse. C’est la voie qui me correspondait le mieux. Et au bout du compte c’est une activité très complémentaire avec celle de mon père. C’est d’ailleurs lui qui a construit notre agence de Gémozac.

 

A propos d’agence, quand et pourquoi vous être installé à Gémozac sous enseigne Laforêt ?

Stanisla-Pahus-Laforêt-Gemozac-vr-300x300 Gros Plan sur l'Agence Laforêt Gémozac (Charente Maritime)Né à Saintes, j’ai grandi près de Gémozac, étudié à La Rochelle, décroché mon premier job immobilier dans une agence de Cognac puis de Saintes (Laforêt toutes les deux). Voilà 25 ans que mon père est entrepreneur dans cette région. Je suis sur mes terres et celles de ma famille….

Pour ce qui est de l’enseigne, le choix de Laforêt s’est très logiquement imposé à moi. C’est d’abord une des plus belles marques de l’immobilier. J’adore son logo. Et enfin, après mes deux premiers jobs sous cette enseigne, je connaissais parfaitement les termes de son mandat d’exclusivité. Pourquoi aurais-je été chercher ailleurs ?

Quand à l’agence, elle aura 5 ans dans quelques mois. Je l’ai créée en février 2012. J’avais 28 ans, et sauf erreur j’ai été, à l’époque, le plus jeune franchisé du réseau Laforêt.

 

Malgré tout vous auriez pu préférer une zone à plus fort potentiel urbain comme Royan ?

C’est vrai, nous sommes en milieu rural. Gémozac est une petite commune de 2800 âmes de l’arrière-pays royannais. Certaines villes environnantes ont entre 25000 et 35000 habitants. Et j’aurais pu prétendre à des villes comme Royan ou Saintes, certes à plus fort potentiel, mais également à plus forte concurrence.

J’ai fait un choix différent, un choix raisonné et totalement assumé.

  • D’une part je suis implanté dans un pôle d’activité dont je suis l’unique agence.
  • D’autre part ce pôle est doté d’un super U dont la zone de chalandise est estimée à 14 000 boites aux lettres.
  • Enfin notre agence est, certes, une agence rurale, mais avec une enseigne. Nous, nous sommes un réseau en pleine campagne En zone rurale, on a normalement plutôt des indépendants ou des mandataires qui rayonnent. J’aurais pu faire le choix de l’indépendance en m’appuyant sur le réseau familial. J’ai fait le choix Laforêt pour la digitalisation, pour la visibilité hors département. Ça permet d’aller plus loin, d’aller chercher les acheteurs.

Ce choix semble porter ses fruits puisque, au total, notre agence obtient de meilleurs chiffres que certaines agences du réseau situés dans des villes à fort potentiel.

Aujourd’hui nous sommes 7 personnes : 2 conseillers vente, 1 conseillère polyvalente vente/location, 1 assistante commerciale + 1 apprenti, mon épouse (en congé maternité) et moi-même. Nous réalisons une soixantaines d’opérations par an (terrain et maison confondus) avec une moyenne de commission de 6200 € HT par affaire.

 

Qu’est ce qui vous différencie ?

Dans ce milieu rural, notre stratégie commerciale reste une stratégie de mandat exclusif. Il faut sécuriser ses transactions et son CA.

On est pas discounter, on ne fait pas de low cost. Nous sommes positionnés sur la proximité et le service : ouverture 6 jours sur 7, agence de 96 m2, bureaux confortables, on rénove l’agence début 2017 pour passer au nouveau concept agence Laforêt.

 

Parlez nous de votre agence et de votre offre immobilière

Nous faisons des transactions depuis notre création. La location, elle, n’a vraiment démarré qu’en février 2015 avec le recrutement d’une conseillère location. Il fallait d’abord absorber tout le travail de structuration d’une agence en développement avant d’être disponible

Nous avons 2 types de clients :

  • D’une part les Primo-accédants du département avec des budgets compris entre 50-150 K€ pour des biens de 3 ou 4 pièces
  • D’autre part les acheteurs hors-département qui n’ont pas les moyens d’accéder à Saintes ou Royan ou La Rochelle, avec des budgets compris entre 200 et 250 K€ pour des biens de 5 pièces et plus. Il s’agit en général de jeunes retraités de la région parisienne.

En termes de biens, ici on vend des terrains à bâtir, des maisons. Il n’y a pas  de parc collectif important dans le secteur. En 5 ans, on a vendu un seul bien sujet à copropriété, et pas un seul appartement. La loi Alur sur les règlements de copropriété, pour nous c’est du chinois !

L’investissement locatif a repris dans le contexte de baisse des taux d’emprunt et des rendements financiers et des diverses mesures fiscales. Mais en milieu rural c’est plutôt marginal compte tenu du type de biens vendus.

 

Et la gestion locative dans tout ça ?

La gestion locative ça nous permet de répondre à la demande de nos clients plutôt que de les laisser partir à la concurrence et d’être présent lorsqu’ils ont besoin de vendre ou de louer. La valeur ajoutée de la gestion, elle est là, dans la vente et la location.

On a d’ailleurs racheté un portefeuille à Square Habitat il y a un an. C’est seulement maintenant, un an plus tard, que nous voyons arriver les premières ventes avec nos bailleurs sous gestion. Et on récupère en même temps de ces mêmes bailleurs, d’autres biens qui n’étaient pas dans le portefeuille. C’est tout ça l’enjeu de la gestion locative.

 

Vous avez choisi la mise en nourrice de vos lots plutôt que la gestion en direct. Pourquoi ?

Une première raison très pragmatique, c’est que nous n’avons que la carte transaction (rires). Bien qu’ayant l’aptitude professionnelle exigée pour avoir la carte G., je ne l’ai pas demandée au démarrage pour des raisons financières (garanties, salariés, logiciel métier, etc..). Donc j’ai besoin d’un mandat de location délégué par un professionnel comme Ma Gestion Locative.

Une autre raison c’est qu’il faut au moins 150 lots pour occuper une personne et rentabiliser la gestion. Or à ce jour nous ne  disposons que d’une quarantaine de lots. Le gérer en interne c’est  « se tirer une balle dans le pied ».

Enfin, et c’est sans doute la raison la plus fondamentale, de mon point de vue la gestion c’est un autre métier. Ce n’est pas forcément le mien. Ma politique, c’est chacun son métier. En conséquence je préfère m’appuyer sur les personnes dont c’est le métier. J’ai beaucoup d’autres choses à faire….

 

Avec Ma Gestion Locative,  vous avez préféré une nourrice externe à votre réseau. Pourquoi cela ?

C’est vrai. J’aurais pu faire appel à une autre agence du réseau. Mais chaque agence étant indépendante, je ne trouve pas la neutralité que je souhaite. En cas de problème, il n’y a pas d’arbitre. Ma Gestion Locative ne fait que ça * et travaille avec d’autres agences, j’y vois une centralisation qui m’intéresse.

(*) NDLR : Stan veut dire ici qu’avec une nourrice ne faisant pas de transaction, tout risque potentiel de désaccord sur l’affectation d’une transaction issue du portefeuille locatif est de facto écarté.

J’aurais évidemment aimé que Laforêt créée une plateforme centrale de gestion pour tous ceux qui comme moi sont en milieu rural et n’ont aucun intérêt à ouvrir un service de gestion. Mais ce n’est pas le cas. Comme déjà dit, c’est un autre métier, et je comprends que Laforêt soit franchiseur avant d’être agent immobilier.

 

Songez-vous à reprendre vos lots en nourrice une fois le volume critique atteint ?

Je n’ai pas l’intention de reprendre mes lots de gestion. Ce n’est pas mon métier Cette situation me convient parfaitement par rapport aux répartitions d’honoraires. Pour moi, à part le cas de gros portefeuille, ce n’est pas une activité qui est rentable. Ce qu’il y a de rentable c’est d’aller capter la location et la vente.

 

Avez-vous déjà songé à changer de nourrice pour vos lots ?

Je sais qu’il y a d’autres acteurs qui sont arrivés. Mais le premier qui est là prend un temps d’avance sur les autres.

Fabrice est un homme qui voit loin. C’est le premier qui ait développé un réseau de ce type. Il gère 2500 lots avec plus de 200 agences partenaires. Il a un temps d’avance, il se structure, il innove. Ça va dans le bon sens. Je me suis tourné vers Fabrice pour l’homme, la structure, la boite à outils dont ils disposent, pour leur très belle agence en Vendée qui est une agence physique et non pas une agence dématérialisée sur le web.

Je ne me pose pas la question d’aller voir quelqu’un d’autre.. et en plus j’ai tellement d’autres choses à faire.

 

Pour en savoir plus sur Laforêt Immobilier Gémozac

 


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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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