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Gros plan sur l’agence ERA de Biscarrosse (40)

blog-mgl-era-biscarrosse Gros plan sur l'agence ERA de Biscarrosse (40)

Aujourd’hui nous descendons dans le sud-ouest de la France, à Biscarrosse très exactement, connu de tous les amateurs de surf et de plage. C’est Christophe Rossi, Directeur de l’agence ERA Biscarrosse qui nous reçoit.

MGL : Pouvez-vous nous décrire brièvement votre parcours ?

blog-mgl-era-biscarosse-rossi2 Gros plan sur l'agence ERA de Biscarrosse (40)J’ai créé cette agence en 2004. Comme beaucoup de franchisés, j’ai eu une autre vie avant l’immobilier. Je viens du domaine industriel où j’ai été longtemps ingénieur qualité. Ensuite, je suis devenu chef de projet dans un grand groupe de logistique puis responsable d’un centre de profit et j’ai progressivement évolué vers une fonction commerciale dans le B2B. En 2004 j’ai eu envie d’orienter ma carrière différemment. J’envisageais de racheter une entreprise et en allant à un salon de créateurs et repreneurs d’entreprise, j’ai eu l’occasion de rencontrer les responsables d’ERA, et ils m’ont convaincu de me lancer dans l’immobilier et de créer mon agence. Je ne le regrette pas car ça me permet de mettre à profit deux compétences-clés que j’ai acquises dans ma carrière : le commercial et la démarche qualité.

MGL : pourquoi vous être installé à Biscarrosse ?

J’habitais depuis plusieurs années dans la région de Bordeaux, et j’aime cette région. Comme le potentiel de développement était réel, ERA planifiait de se développer sur Biscarrosse. Et puisque je ne suis pas vraiment un citadin, ça me convenait bien.

MGL : comment est le marché immobilier sur Biscarrosse ?

Biscarrosse a connu globalement un développement régulier depuis une quarantaine d’années. Tout d’abord, il faut distinguer les marchés de Biscarrosse-Bourg (ville) et de Biscarrosse-Plage, distants de plusieurs kilomètres. Il existe également un micro-marché à Biscarrosse-Lac, avec le domaine du Golf, et une clientèle prête à payer plus chère leur maison. Du coup, nous avons plusieurs segments de clientèle : des retraités ou futurs retraités qui veulent s’installer sur Biscarrosse, des personnes de la région sud-ouest qui cherchent une résidence secondaire pour les week-ends et les vacances, et des militaires et leurs familles. En effet, le centre d’essais des landes ainsi que la base aérienne de Cazeaux soutiennent la demande.

MGL : Comment voyez-vous le marché locatif sur Biscarrosse ?

Une partie est de la location saisonnière classique, mais nous avons aussi une grosse demande pour de la location à l’année, en particulier les militaires dont j’ai parlé. En termes de logement locatif, on distingue principalement deux types de copropriétés : les plus nombreuses, des immeubles construits dans les années 1965/70 et des immeubles neufs ou récents. Le neuf se vend de l’ordre de 3.200€/m², c’est-à-dire que les 4 pièces neufs se vendent jusqu’à 200.000€. Cela peut paraitre cher, mais si l’on compare au marché d’Arcachon, c’est très abordable car certains biens sur Arcachon ont atteint les 10.000/m². Ce type d’appartement se loue de 600 à 650€/mois hors charges. Dans l’ancien, le prix de vente pour un T4 de même superficie va se vendre 80.000€ et se louer environ 440€/mois hors charge.

MGL : apparemment, la rentabilité semble meilleure dans l’ancien !

Oui, et certains investisseurs peuvent hésiter. C’est en trompe l’œil car bien que le prix au m² soit nettement plus élevé, il faut intégrer les charges et surtout les travaux. Là où les charges d’un T4 neuf se monteront à 20€ par mois, les charges du T4 ancien des années 60 pourront être de 150€ par mois et les travaux d’isolation ou de mise aux normes électriques pourront parfois représenter plusieurs mois de loyer. Si on ajoute les déductions fiscales et la différence sur les frais de mutation (« de notaire »), ça peut nettement faire pencher la balance en faveur du neuf. Donc je conseille aux investisseurs de bien tout prendre en compte avant de se décider dans un investissement locatif.

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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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