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Logement Décent : Définition et Critères Récents Pour Louer Sereinement

Tout locataire a droit à un logement décent dit la loi. Qu’est ce qu’un logement décent ? Comment juge t on de la décence ou de l’indécence d’un logement ? Quelles obligations et quels risques pour le propriétaire bailleur ?  Le locataire peut-il contraindre le propriétaire à engager des travaux ? Nos réponses dans l’article qui suit. Bonne lecture.

–  Article à jour au 28 avril 2017 – inclut le nouveau critère de décence énergétique applicable en 2018 –

 

Qu’est ce qu’un logement décent ? – définition et évolution récente

 

Une notion de décence déjà ancienne mais qui s’affine avec le temps

La notion de logement décent n’est pas nouvelle. Apparue dans la loi du 6 juillet 89 relative aux locations à usage d’habitation, sa définition assez générale fut heureusement précisée dans un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (voir infra).

Plus récemment, la loi de 2015 sur la Transition Énergétique pour une Croissance Verte y avait ajouté le principe d’un critère de performance énergétique minimale. Mais on attendait encore sa définition et ses modalités d’application. C’est chose faite depuis un décret de mars dernier.

 

Actualité du logement décent : la décence énergétique enfin précisée pour 2018

Le récent décret 2017-312 du 9 mars 2017 vise à intégrer la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent.

Il définit explicitement  la notion de décence énergétique et ses modalités d’application.

Trois choses importantes sont à retenir :

  • La notion de décence énergétique vise à limiter les  « infiltrations d’air parasites » et à garantir une « aération suffisante » aux occupants locataires du logement
  • La décence énergétique dépend ainsi plutôt de la conception du logement mais absolument pas du « coût de l’énergie » d’énergie, ni du « mode d’occupation » du logement.
  • Ces critères seront applicables à compter de 2018 en 2 temps : janvier 2018 (étanchéité) et juillet 2018 (aération)

C’est donc une nouvelle définition du logement décent qui vient ainsi d’apparaître

 

Nouvelle définition du logement décent

Un logement décent est un logement qui répond à des critères définis et normés en matière

  1. d’habitabilité
    Le locataire doit disposer d’une pièce principale d’une surface ou d’un volume suffisants
  2. de confort ou d’équipement
    Le locataire doit disposer des éléments nécessaires pour que le logement soit « conforme à l’usage d’habitation »
  3. de sécurité sanitaire et physique
    Le logement loué ne doit pas laisser « apparaître de risques manifestes »  pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé » de ses occupants.
  4. de performance énergétique .
    Le logement loué devra assurer une étanchéité à l’air (dès janvier 2018) et une aération suffisantes (juillet 2018)

Les normes minimales à respecter dans chacun de ces domaines sont celles du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, lequel sera amendé à compter de Janvier 2018 par le décret 2017-312 du 9 mars 2017 pour intégrer la décence énergétique.

 

Quelles sont les principales normes d’un logement décent

Voici les principales normes à respecter

  1. Normes de décence en matière d’habitabilité
    Pour être reconnu d’une habitabilité décente, le logement doit disposer dau moins une pièce principale ayant :

    • soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
  2. Normes de décence en matière de confort ou d’équipementPour être reconnu d’un confort et d’un équipement décents, le logement doit disposer
    • d’une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement,munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion
    • d’une arrivée d’eau potable (chaude et froide),
    • d’un système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
    • d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées;.
    • d’une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
    • Le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d’une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier ne sont pas acceptables)
  3.  Normes de décence en matière de sécurité sanitaire et physique
    • Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.
      Ainsi, le gros œuvre du logement doit être en bon état d’entretien et de solidité, la couverture doit protéger les occupants des infiltrations d’eau, les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers…), doivent assurer leur rôle de protection, l’état de conservation des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques  pour la santé et la sécurité physique des locataires.
    • Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.
    • La ventilation et la lumière sont suffisantes; Ouvertures et ventilation assurent  un renouvellement suffisant de l’air ; les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
  4. normes de décence en matière de performance énergétique à compter de janvier 2018Voici les nouveaux critères d’aération applicables à compter de juillet 2018:
    • Le logement devra permettre une aération suffisante.
    • Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et devront permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

    Voici les nouveaux critères d’étanchéité applicables à compter de janvier 2018 :

    • Le logement devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites.
    • Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante.
    • Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres.
    • Les cheminées devront être munies de trappes.
    • A noter, ces dispositions ne seront pas applicables dans les départements situés outre-mer.

 

Pour aller plus loin sur le sujet du logement décent

Si vous souhaitez approfondir ce thème et les sujets connexes, vous pourriez utilement consulter le(s) lien(s) suivant(s)

 


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Une réponse à Logement Décent : Définition et Critères Récents Pour Louer Sereinement

  • Bonjour. Merci beaucoup pour cet article. Je ne comprends pas grand-chose aux lois et grâce aux articles qui sont disponibles sur ce blog, c’est plus simple pour moi. À bientôt.

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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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