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Mandat de gestion locative : les risques d’un contrôle de solvabilité insuffisant


Loupe-sur-declaration-de-revenus-light-300x203 Mandat de gestion locative : les risques d’un contrôle de solvabilité insuffisant

Le mandataire est en faute s’il ne peut justifier avoir vérifié de manière efficace les revenus du locataire, même si ce dernier lui a été présenté par son mandant.



 

Vous êtes professionnel de l’immobilier titulaire d’un mandat de gestion locative pour le compte d’un propriétaire. Alors lisez cet article, tiré d’un texte publié par la SOCAF, qui traite du tout récent jugement rendu le 02 Mars 2016 par le Tribunal de Commerce de Chambéry. Il a toute son importance lors de l’étude de la candidature d’un locataire.

 

Les faits : une agence immobilière assignée pour faute suite à des loyers impayés que l’assureur refuse de couvrir.

Une SCI confie un mandat de gestion à une agence immobilière concernant un appartement type F7. Un bail est conclu avec un couple, présenté à l’agence par la SCI, assorti d’une assurance en garantie des risques locatifs (GRL).

Mais dès le mois suivant la signature du contrat, le couple cesse le paiement des loyers.L’agence les met en demeure de s’exécuter, puis fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Dans le même temps, l’intermédiaire transmet à l’assureur GRL une déclaration avec les justificatifs. Invoquant le non-respect des formalités prévues au contrat GRL, l’assureur refuse la prise en charge du sinistre.

La SCI assigne alors les locataires en référé-expulsion, ce qu’elle obtient, et l’agence immobilière pour faute dans l’exécution de sa mission.

 

Le jugement : une double faute dans l’exercice du mandat de gestion locative.

Les juges consulaires reconnaissent la faute du mandataire à deux titres : en ne vérifiant pas suffisamment la solvabilité des locataires et en privant par négligence son mandant du bénéfice de la GRL.

 

Premier motif : le mandat de gestion locative oblige à une vérification « efficiente » de la solvabilité des locataires.

Concernant le manque de vérification des revenus des locataires, l’agence immobilière pour prouver ses diligences en la matière n’a produit qu’un seul document. Une attestation établie par un expert-comptable qui n’est pas datée et qui porte sur un revenu perçu durant le semestre précédant la location, les six mois suivants faisant l’objet d’une hypothèse d’estimation de revenus.

Pour sa défense, le mandataire invoque également le fait que les locataires lui avaient été présentés par les propriétaires. Le tribunal est là encore très clair : même dans ce cas, l’agence immobilière n’est pas exonérée de son obligation de vérifier « de manière efficiente » la réelle solvabilité des futurs locataires.

 

Second motif : la négligence du gestionnaire locatif prive son mandant du bénéfice de l’assurance GRL.

La seconde faute professionnelle, consistant à priver son mandant du bénéfice du contrat GRL, découle de la première. L’assureur GRL a en effet refusé de mettre en œuvre la garantie car la solvabilité des locataires ne lui avait pas été suffisamment justifiée au regard des clauses du contrat. L’agence immobilière lui aurait transmis simplement l’attestation de l’expert-comptable susmentionnée, ainsi que des bulletins de salaire de l’épouse trop anciens pour remplir les critères du contrat GRL.

 

La condamnation : le gestionnaire locatif devra payer près de la moitié des loyers impayés.

Le seul argument du mandataire qui fait mouche est celui du montant du préjudice subi par la SCI. Celle-ci réclame en effet le paiement de l’intégralité des loyers pour la période des impayés. Le tribunal confirme qu’en considération de la difficulté pour louer ce type de bien (un F7), la perte de loyers n’est pas certaine. Autrement dit, si ces locataires n’avaient pas occupé le logement, il est peu probable qu’un autre bail ait pu être conclu pour la totalité de la période d’occupation impayée. Les juges en concluent qu’il faut analyser le préjudice des propriétaires en une perte de chance de percevoir les loyers espérés, qui traditionnellement n’est jamais égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. L’agence immobilière est ainsi condamnée à indemniser son mandant de près de la moitié (13.000€) de la somme réclamée.

 

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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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