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Augmentation de Loyer : Vive la Rénovation !

Pour les bailleurs, l’augmentation de loyer n’a jamais été un exercice aisé. L’année 2016 laissait espérer un redressement de la tendance (hausse moyenne de +1%). Las, en moyenne les loyers n’augmentent plus en 2017. Derrière cette moyenne, la situation reste cependant contrastée. Certaines villes et certains types de logement tirent mieux leur épingle du jeu. En particulier on observe que, sous réserve de faire des travaux d’amélioration significatifs, les loyers peuvent augmenter en moyenne de 10%.

(Source : Les loyers de marché à fin février 2018 – Note de conjoncture du marché locatif privé publiée par l’Association CLAMEUR)

 

Des loyers qui, en moyenne, stagnent en 2017

Selon l’étude publiée début mars par l’observatoire Clameur, les loyers ont stagnés (- 0,1 % en moyenne) en 2017.

Pourtant, après une année 2015 difficile (recul des loyers de 1,1%), l’année 2016 laissait augurer d’un retournement de tendance avec une augmentation de loyer de 1% en moyenne. Las, les principaux indicateurs d’activité sont obstinément restés défavorables:

  • Le nombre de contrats de location nouveaux ou renouvelés a finalement reculé de 7,8% en 2 ans (2016 -2017)
  • Le taux de mobilité, qui s’était pourtant maintenu a ses meilleurs niveaux (entre 29 et 30%) jusqu’à mi-2017 est retombé sous sa moyenne historique (28,6) en ce début 2018.

De sorte qu’en moyenne les loyers stagnent depuis maintenant 4 années (+ 0,3% entre 2014-2017) légèrement en deça de l’inflation (+0,6%).

 

Une situation contrastée : baisse des loyers pour petites villes et grandes surfaces

Les moyennes peuvent cacher des situations assez contrastées.

Ainsi la stagnation des loyers épargne les studios (+0,4%) mais pas les 2 pièces (+0). Si la baisse est contenue pour les 3 et 4 pièces (respectivement -0,4% et -0,6%), elle est nettement plus marquée pour les 5 pièces et plus (-1,1%)

De la même manière on observe que la baisse des loyers affecte 1 ville sur 2 (> 10 000 habitants). Les “grandes” villes sont moins touchées (35% des villes de plus de 150 000 habitants)

Même au sein des grandes villes, la situation est très contrastée : pour les 20 plus grosses d’entre elles, l’évolution des loyers oscille entre un recul de -3,8% (Le Havre) et une hausse de + 2,3% (Nice et Lyon) . De l’intérêt de bien choisir son investissement…! – cf tableau ci dessous –

 

Voir le Tableau en Plein Ecran

augmentation-de-loyer-en-2017-pour-20-grandes-villes-source-clameur-fevrier-2018

Augmentation de Loyer 2017 – Hit-Parade des 20 plus grandes villes françaises

 

Relocation : jusqu’à  10% d’augmentation de loyer en cas de travaux d’aménagement significatifs

Les loyers d’une relocation (i.e. situation de changement de locataire) méritent d’être examinés de plus près. Ils présentent en effet des disparités importantes.

  • Ils sont globalement stables depuis 2011, mais….
  • D’une part Paris constitue une exception significative à cette stabilité avec une croissance de 1,9%
  • D’autre part, à l’exception de Lyon, les loyers baissent partout ailleurs lors du changement de locataire
  • Cette baisse affecte même les zones non tendues avec des reculs supérieurs à 3%

Que se passe t-il donc ?

En pratique la situation dépend directement du volume et de la nature des travaux effectués entre les 2 locations. « Pour des relocations sans travaux, les loyers baissent partout lors du changement de locataires. Par exemple, le recul atteint 5,5 % à Paris et 8,7 % à Marseille. Les loyers sont à peu près stables pour des petits travaux d’entretien courant. Ils augmentent de l’ordre de 10 % pour des travaux d’amélioration significative du logement » (source : M. Mouillart, auteur de l’étude CLAMEUR)

L’étude identifie ainsi plusieurs facteurs:

  • D’une part une forme d’atonie du marché, c’est à dire une baisse de la demande pour de la location dans la quasi totalité du marché (qui n’aurait donc rien à voir avec les contraintes de l’encadrement des loyers). L’étude ne dit rien sur un éventuel lien avec une éventuelle accession à la propriété de l’ex-locataire. Dommage.
  • D’autre part d’une baisse de l’effort d’amélioration-entretien des biens par les bailleurs (mesuré par un indice particulier). En d’autres termes les bailleurs, découragés par “Des perspectives d’évolution des recettes locatives médiocres, des soutiens publics défaillants, des dispositifs d’encadrement des loyers” renonceraient à entretenir leur bien.

Bien sur, chacun jugera dans son contexte personnel de l’opportunité d’investir dans l’entretien de son bien pour obtenir ces 10% de loyer supplémentaire en moyenne. D’autant que cette potentielle augmentation de loyer n’est pas toujours libre. Dans tous les cas il est utile de rappeler comment et de combien un bailleur peut augmenter le loyer au changement de locataire.

 

De combien peut on augmenter son loyer au changement de locataire ?

S’agissant d’un début de bail, situation dépend de la zone concernée

Hors zone tendue

Hors des zones tendues, les loyers des logements vacants mis en location peuvent être fixés librement par le bailleur.
A contrario l’évolution en cours de bail ou au moment du renouvellement n’est pas libre et suit des règles précises.

Dans une zone dite tendue

Quand un logement est remis en location, avec un nouveau bail au nom d’un nouveau locataire, le loyer ne peut pas dépasser, en principe, le montant du loyer payé par le précédent locataire.

En l’absence de révision du loyer au cours des 12 mois précédents, le propriétaire-bailleur peut toutefois appliquer une indexation sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). En d’autres termes, l’augmentation éventuelle du loyer pour un nouveau bail ne peut pas dépasser la variation de l’IRL, l’indice étant le dernier publié à la date de signature du bail.

Il y a toutefois des exceptions.

La fixation du loyer est libre et ce dispositif ne s’applique donc pas :

  • pour les premières mises en location d’un logement
  • quand le logement n’a pas été occupé par un locataire au cours des 18 mois précédents,
  • quand le logement a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un coût égal ou supérieur à la dernière année de loyer.

L’augmentation du loyer par rapport au précédent locataire peut également dépasser la variation de l’IRL dans certaines limites dans les cas suivants.

  • Quand le bailleur a réalisé, depuis la signature du dernier bail, des travaux de mise aux normes de décence ou des travaux d’amélioration d’un montant égal à la moitié au moins de la dernière année de loyer, ces travaux pouvant porter sur les parties privatives ou sur les parties communes(au prorata des millièmes de copropriété). Mais l’augmentation du nouveau loyer ne peut pas dépasser 15% du montant TTC des travaux en question.
  • Quand le loyer payé par le précédent locataire était manifestement sous-évalué, la hausse du loyer peut dépasser la variation de l’IRL mais elle est plafonnée à 50% de la différence entre le montant moyen des loyers de référence du voisinage et l’ancien loyer, (éventuellement réévalué de l’IRL en l’absence d’indexation au cours des douze mois précédents).

 

Pour aller plus loin sur le sujet de l’augmentation du loyer

Si vous souhaitez approfondir ce thème et les sujets connexes, vous pourriez utilement consulter le(s) lien(s) suivant(s)

 


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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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