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Immobilier et Prix au M2 : Ou Va 2018 ?

Comment se porte l’activité immobilière en ce début d’année et que devient la fièvre qui s’est emparée des prix au m2 dans certaines villes françaises ? Que faut-il anticiper pour cette année 2018 ? En s’appuyant sur les chiffres du baromètre de l’association LPI (Les Prix Immobiliers), Michel Mouillard, professeur d’économie, livre ses anticipations..Et si la gueule de bois n’était pas loin ?

 

iimobilier et prix au m2-

 

L’activité immobilière 2018 attendue en repli de 10% vs 2017 ?

Telle est l’anticipation de Mr Mouillard qui s’appuie sur 3 constats

Ø D’une part un atterrissage brutal de l’activité immobilière depuis T2 2017

Cet atterrissage annoncé dès septembre dernier est apparu dans les courbes de LPI dès avril 2017. La croissance de 10 % l’an observée en 2015 et 2016 ( nombre de compromis signés) s’est brutalement évanouie  à partir d’avril, ramenant quasiment 2017 à son niveau de 2016 (+2,4%)

Mais alors direz-vous, pourquoi n’a-t-on cessé de vanter les performances de cette année de retournement brutal et finalement décevante ? Au dire de Michel Mouillard, la profession aurait regardé dans le rétroviseur en s’appuyant sur des données (notariales notamment) accusant au moins 6 mois de retard sur le marché. Ainsi les quelques 14 % de croissance annoncés par les offices notariaux auraient reflété un printemps 2017 encore faste.

 

Ø D’autre part un atterrissage brutal de l’activité immobilière depuis T2 2017

Au 1er trimestre 2018 le nombre de compromis signés affichait un recul d’environ 7% sur la même période 2017. On pourra cependant objecter que mesurer un recul en comparaison d’une période faste ne permet pas forcément d’en déduire une tendance longue. Il n’en reste pas moins que dans l’ancien, les crédits immobiliers étaient en baisse de 9% sur 12 mois.

 

Ø Enfin une solvabilité dégradée de la demande dans l’ancien

Les acquéreurs à revenus modestes ou moyens constituent le gros (60%) de la demande dans l’ancien. Le contexte leur est devenu défavorable et leur pouvoir d’achat est touché de diverses façons. D’une part par une hausse des prix au m2 que l’amélioration des  conditions de crédit peine à compenser. D’autre part par la réduction des aides à l’accession à la propriété (PTZ recentré, aides personnelles).  Enfin conjoncturellement par les mouvements sociaux susceptibles d’affecter leurs revenus.

 

VARIATION DE L’ACTIVITÉ DU MARCHÉ (EN %) – FRANCE ENTIÈRE
(cliquez sur l’image pour l’agrandir)

graphique evolution-activite-immobilier-annuelle

 

 

Prix au m2 : France des villes sous tension et France des champs atone

Selon Michel Mouillard, en matière de hauuse des prix au m2, le baromètre révèle une fracture territoriale assez nette entre deux catégories de villes.

Ø D’une part les grandes agglomérations qui bénéficient à la foi d’une bonne desserte et d’une bonne dynamique économique.

C’est notamment le cas de villes comme Bordeaux, Paris, Lyon, rennes, etc..là les hausses de prix se poursuivent encore à des rythmes soutenus (de 8 à 16% l’an). On parle même d’effet LGV (ligne Grande vitesse) illustré par la ville de Brest dont les prix sont monté de 10% en suite de l’ouverture de la liason TGV.
La tension sur les prix touche environ une ville sur 4 dont majoritairement de grandes agglomérations.. Pour ces villes Mr Mouillard anticipe un ralentissement de la hausse mais pas d’inversion de la courbe des prix immobiliers.

 

Ø D’autres part les villes moins accessibles et dont l’économie est plutôt malmenée.

C’est notamment le cas de Clermond-Ferrand, le Havre, ou Le Mans. Là les hausses se ralentissent, voire s’annulent et peuvent même s’inverser dans certaines villes.

Notons au passage que les marges de négociation d’un acheteur sont limitées chaque fois que la hausse des prix est importante et que le vendeur espère ainsi un prix futur plus favorable. Inversement les marges de négociation sont restaurées a plus ou moins long terme une fois  la tendance haussière stoppée. Ainsi au même moment, par exemple en avril de cette année, les marges de négociation oscillent entre 3% en île de France et 12% en Champagne-Ardennes

 

EVOLUTION DES PRIX AU M2 – DETAIL DES VILLES
(cliquez sur l’image pour l’agrandir)

Immobilier-et-prix-au-m2-par-ville-partie-2-source-LPI

 

 

Prix au m2 : Les appartements plus demandés que les maisons

Le barômètre LPI nous apprend également qu’appartement et maisons ne connaissent pas le même sort.  La hausse moyenne du prix des maisons s’est ralentie pour s’établir à 3,5% l’an. Dans le même temps la hausse du prix des appartements s’est stabilisée à 4,5% l’an.

EVOLUTION DES PRIX AU M2 EN FRANCE

(cliquez sur l’image pour l’agrandir)

Immobilier-et-prix-au-m2-maison-ou-appartement-neuf-ou-ancien-source-LPI

 

Pour aller plus loin au sujet de Immobilier et prix au m2

Si vous souhaitez approfondir ce thème et les sujets connexes, vous pourriez utilement consulter le(s) lien(s) suivant(s)

Ø L’analyse de Michel Mouillard

Ø Infographie-barometre-prix-immobiliers-avril2018-source-LPI

 


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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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