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La Caution Solidaire : Définition, Conditions d’Application et Formalisme

La Caution Solidaire est sans doute le plus connu/usité des outils à disposition des bailleurs pour se protéger de loyers impayés. Pour autant, on en connait pas toujours tous les contours ni toutes les potentialités. Voici ce qu’en dit notre experte-invitée Corine ELICHIRY-CORMIER, Directrice Générale de la Société C-GLI et spécialiste de la gestion des loyers impayés.

 

Illustration-de-la-caution-solidaire-le-lien-de-cordée La Caution Solidaire : Définition, Conditions d'Application et Formalisme

 

Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?

La caution solidaire fait partie des quelques garanties dont dispose le bailleur pour faire face à d’éventuels impayés de loyer. De quoi s’agit-il ?

La caution solidaire est avant tout un engagement individuel de payer en lieu et place d’un tiers locataire.

Se porter caution solidaire est un engagement à plusieurs titres puisque c’est tout à la fois :

Ø Un engagement de payer

En effet, dans cette situation, une tierce personne (physique ou morale) s’engage par écrit au moment de la signature du bail, auprès du propriétaire du logement loué, à payer à la place du locataire si ce dernier est défaillant.

Ø Un engagement juridique

il ne s’agit pas d’un engagement moral, mais bien d’un engagement juridique doté d’un certain formalisme à travers l’acte de cautionnement. Si la personne caution ne rembourse pas les dettes locatives, elle engage son patrimoine personnel. Ses biens personnels, ses revenus et le logement dont il est propriétaire peuvent être saisis à la demande du bailleur..

Ø Un engagement individuel

La caution solidaire est un engagement individuel, c’est-à-dire que la caution engage uniquement ses biens propres et ses revenus, même dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté. Le patrimoine commun sera engagé uniquement si le conjoint manifeste son consentement exprès.

Ø Un engagement significatif

Par nature la caution solidaire couvre l’ensemble des dettes locatives. Elle s’applique donc bien sûr d’abord aux loyers et charges impayées. Mais également aux autres dettes du locataire comme par exemple :

Les intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dites dettes locatives,
Les éventuels frais de remise en état du logement en cas de dégradations imputables au locataire.

panneau-attention-conseil-blog-ma-gestion-locative La Caution Solidaire : Définition, Conditions d'Application et Formalisme
 Point de vigilance  : La caution solidaire ne doit pas être confondue avec la caution simple dont la protection est plus limitée (cf infra).

 

Conditions d’application d’une caution solidaire

Que l’on soit bailleur ou locataire, on peut légitimement se poser plusieurs questions quand aux conditions d’application ou de mise en oeuvre

Ø Une caution solidaire est elle obligatoire ?

La présentation d’une caution n’est pas une obligation légale. Mais elle est souvent demandée par le propriétaire comme condition essentielle à son accord.

Ø Qui peut se porter caution solidaire ?

Une personne physique ou morale, une personne de nationalité française ou bien résidant sur le territoire français régulièrement, et capable de prouver sa solvabilité. Cela va sans dire, mais tellement mieux en le disant !

Ø La personne caution doit-elle fournir des pièces justificatives ?

Le bailleur a le droit de demander à la caution diverses pièces justificatives lui permettant de valider son identité et de jauger sa solvabilité. Il peut s’agir de pièces telles que pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatif de situation professionnelle, et bien sur justificatif de ressources (type bulletins de salaires, bilans comptables, etc..)

 

Le formalisme de l’acte de cautionnement

L’engagement de se substituer au locataire défaillant doit obligatoirement prendre une forme écrite dénommée « acte de cautionnement ». Deux formes sont possibles : Soit un acte sous seing privé, soit un acte authentique établi devant notaire. La caution doit conserver un exemplaire de l’acte de cautionnement ou du contrat de location si l’acte de cautionnement est intégré au bail.

La caution doit obligatoirement écrire à la main les mentions suivantes :

Ø  Identification des parties au contrat

Ø  Date et signature du contrat

Ø  Montant du loyer et des charges en chiffre et en lettre (ainsi que les modalités de révision)

Ø  La caution doit indiquer le montant maximal du cautionnement

Ø  La caution doit faire apparaître dans l’acte qu’elle a eu pleinement connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte

Ø  En application de la loi ALUR, reproduction en toute lettre de l’Art 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation »

 

Cas où la caution solidaire est impossible

Il existe plusieurs cas où la caution solidaire n’est pas possible.

Les bailleurs qui ont le statut de personne morale comme par exemple les assureurs, les bailleurs HLM n’ont pas le droit de demander un garant au locataire sauf dans deux cas :

Ø  Cas n°1 : Si le locataire est étudiant et ne bénéficie d’aucune bourse de l’enseignement supérieur

Ø  Cas n°2 : Si la caution est un des organismes listés dans le décret du 28 décembre 2009 (les fonds de solidarité pour le logement, les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de la construction, les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie, tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.)

De plus il est impossible pour un propriétaire de cumuler pour un même locataire la caution solidaire et une assurance garantissant les loyers impayés sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989)

 

Durée du cautionnement

L’engagement peut être à durée indéterminée ou déterminé :

Ø  Dans le cas d’un engagement déterminé: cet engagement doit obligatoirement figurer dans l’acte de cautionnement. Il est possible de prévoir par écrit les cas où les événements mettant un terme de manière anticipée à la caution, dans le cas contraire la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu’à la date initialement prévue. Cependant en cas de décès du garant, l’engagement se transmet automatiquement à ses héritiers (action non rétroactive)

Ø  Dans le cas d’un engagement non déterminé: l’engagement de la caution peut être interrompu à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception, ce retrait ne prend effet qu’à la fin du bail, dans la pratique la caution est donc tenue au paiement des dettes du locataire jusqu’à à la fin de son contrat de bail

 

Fonctionnement de la caution

La Caution Solidaire est un engagement lourd dans lequel il est bon de retenir les aspects suivants

Ø  La caution est responsable tout autant que le locataire

Ø  C’est à la caution de se retourner contre le locataire pour le remboursement de la dette due. En effet, à la différence de la caution simple, la caution solidaire permet au bailleur en cas d’impayés de se tourner directement vers la caution (personne garante) sans préalablement avoir engagé une procédure contre son locataire.

Ø  Le propriétaire dispose de 15 jours après envoi du commandement de payer pour prévenir (de préférence par lettre recommandée avec avis de réception) la caution que le locataire a des impayés. En cas de non-respect du délai de 15 jours, la caution n’est pas tenue de payer les intérêts de retard.

Ø  S’il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable.

Lorsque la caution n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance. Si sa situation financière est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence

 

Pour aller plus loin au sujet de la caution solidaire

Si vous souhaitez approfondir ce thème et les sujets connexes, vous pourriez utilement consulter le(s) lien(s) suivant(s

Ø Voir la fiche Expert-Invité de Corine ELICHIRY-CORMIER

Ø Consultez Article 22-1 de la Loi du 06 juillet 1989 régissant le cautionnement locatif


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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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